[摘要] 12月5日，《湘潭市城区地下停车场和国有划拨土地上住宅、商业用房不动产统一登记管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）正式颁布，并于即日起在城区内全面实行。
随着人们经济生活水平的提高，私家车已逐渐进入千家万户，汽车存放问题也成为了车主关注的焦点。如今，越来越多的商场、住宅小区选择修建地下停车场，既节省空间还便于保证车辆安全。但对于地下空间的产权归属问题一直没有一个明确的说法。
12月5日，《湘潭市城区地下停车场和国有划拨土地上住宅、商业用房不动产统一登记管理暂行办法》（以下简称“《办法》”）正式颁布，并于即日起在城区内全面实行。这标志着湘潭市地下停车场长期以来产权不明、权责不清、无法办证的状况全面终结，权利人在补缴土地价款后即可拿到专属的不动产权证书，并依法受到法律的保护。
现状
地下车库、车位产权模糊
说起地下停车场产权问题，多数购买了车库（位）的市民对此并不清楚。“先选择车位，后交钱，再签订购买协议，整个过程非常简单。”两年前，家住霞光路某小区的肖先生花了10万元购买了该小区地下停车场的车位。购买时，销售人员表示，车位是房地产开发商修建，只要在他们这里交齐钱款，车位就完全归肖先生所有。至于产权证书的办理，销售人员只字未提。到现在，肖先生手中持有的也只是房产开发商与之签订的交易协议和购买车位的发票。
“我买的是二手房，地下车库也是二手。”家住湖湘林语的一名业主告诉我们，该小区地下停车场所建的是车库，但转让手续也非常简单。原主人拿着原始的购买发票和与一份与开发商购买协议作为凭证，双方在此基础上重新签订了一份转让协议，并在物业管理部进行了登记便完成了转让手续。
一位在地产项目部工作多年的李先生介绍，现在，住宅小区地下停车场都没有单独的证件，但只要业主愿意出钱购买，双方签订购买协议，车位就完全归其所有。现在多数小区都采用这样的管理办法。
正因多数小区地下车位身份模糊，很多小区业主即使购买车位，但内心也有些担忧。市不动产登记中心工作人员李勇表示，此前，因商场、住宅小区地下停车场不计入规划计容建筑面积，未缴纳土地出让金，导致一直以来市民不能办理不动产登记。正因没有单独的产权证，也给地下车位的使用和进入市场(如抵押、转让等)均带来了诸多不便。双方在交易时，只能凭一纸协议，未经有关部门的审批，这类交易在法律上难以得到权益保障。
对策
让地下空间有个合法身份
为破解这一难题，从去年开始，市国土资源局、市不动产登记中心多次召开专题研讨会，商议地下空间不动产登记发证事宜。同时，中心对湘潭市城区开发建设的地下停车场情况进行全面的调查摸底，并形成了一份20页纸的调查报告，为《办法》的出台提供了强大的数据基础。
今年10月，根据相关文件精神，结合市区地下空间建设和登记发证的实际，市国土资源局、市不动产登记中心初步制定了《办法》。在经过多次反复研究并报呈上级部门审批后，12月5日《办法》正式下发并实施。车库、车位有了合法身份后，像房屋一样拥有了独立产权，不仅可以租赁，还能进行出售、转让和资金抵押。
但办理地下停车场产权证前必须满足三大前提条件：地下停车场的建设符合城市规划、已缴纳人防异地建设费且权属清晰。
方法
两套缴费方案
根据相关文件精神，新实施的《办法》以《意见》生效时间（即：2016年5月27日）为节点，在补缴土地价款方面设计了两套方案。
《办法》规定，在文件生效（即：2016年5月27日）之前批准的同一主体结合地面建筑一并建设的地下停车场，其建设用地使用权出让价款，按照地上建筑建设用地使用权出让的规划用途和基准地价计算，但地上为商住综合用途的，按照出让时的住宅用途基准地价计算，具体计算方法为：地下一层补缴土地价款=地下国有建设用地使用权出让面积×该宗地所在区域地上基准地价×5%；地下二层及以下不须缴纳土地价款。以2012年出让的位于湘潭市Ⅰ级地类商品住宅小区配建地下停车场10㎡的停车位举例，2012年湘潭市Ⅰ级住宅用地基准地价为2449元/㎡。根据计算公式：地下一层补缴土地价款为：10㎡×2449元/㎡×5%=1224.5元。
2016年5月27日之后批准的同一主体结合地面建筑一并建设的地下停车场，其建设用地使用权出让价款，按照地上建设用地使用权出让时的规划用途和基准地价计算，但地上为商住综合用途的，按照出让时的住宅用途基准地价计算，补缴土地价款具体方案为：地下一层补缴土地价款=地下国有建设用地使用权出让面积×该宗地所在区域地上基准地价×20%；地下二层补缴土地价款=地下国有建设用地使用权出让面积×该宗地所在区域地上基准地价×10%；地下三层及以下不须补缴土地价款。以2017年出让的位于湘潭市Ⅰ级地类商品住宅小区配建地下停车场10㎡的停车位举例。今年湘潭市Ⅰ级住宅用地基准地价为3096元/㎡。根据计算公式：地下一层补缴土地价款为：10㎡×3096元/㎡×20%=6192元；地下二层补缴土地价款为：10㎡×3096元/㎡×10%=3096元。
此外，地下停车场建设用地使用权出让年限不得超过50年，出让年限起始时间与地上建设用地使用权出让年限保持一致。对于实施不动产统一登记前原已办理房屋产权登记的地下停车场，但未办理地下建设用地使用权出让的，可按照划拨国有建设用地使用权及建筑物所有权依法抵押，但办理转移登记或换发及补发不动产登记的，则须依照上述规定补缴土地价款。
《办法》不仅明确了住宅小区地下停车场产权，还在商业综合体的地下停车场的产权问题上制定了详细方案。除同样以《意见》为时间节点分两套计算方式外，在基准地价、地下建设用地使用权出让面积都有变化。
目前，湘潭市不动产登记中心雨湖分中心、九华分中心和岳塘分中心均可受理上述业务，权利人可参照不动产登记相关流程，带好与之相关证件资料前往地下停车场所在地的分中心办理不动产登记即可。
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