[摘要] 9月30日,央行宣布放松房地产信贷,明确支持居民家庭合理的住房消费。业内人士分析,信贷放松对“金九”失色的楼市有信心上的提振作用,但是对市场推动力尚有待观察。例如文件中提到“房贷利率优惠为7折”,但是在利率市场化的当下,资金成本仍然高,并且,首付比例大幅下调,诱惑力相当大。
9月30日,央行宣布放松房地产信贷,明确支持居民家庭合理的住房消费。业内人士分析,信贷放松对“金九”失色的楼市有信心上的提振作用,但是对市场推动力尚有待观察。例如文件中提到“房贷利率优惠为7折”,但是在利率市场化的当下,资金成本仍然高,并且,首付比例大幅下调,诱惑力相当大。
不过信贷限定在“自住普通住房”,以上海为例,从成交情况来看,一手商品住宅中普通商品房比重还不到5%,可见对新房市场推动力相当有限。相反,二手房市场中普通住宅的交易比例可以达到75%,因此有助于激活二手市场的交易。
此次信贷放松一出,市场关注焦点主要集中在以下几方面:
首先,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为,对于购买首套普通住宅,“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”这句话给银行留下很多“操作空间”银行没有足够利差,即便客户拿不到7折利率也“很正常”。上海中原研究咨询部高级经理龚敏透露,目前上海工行执行的标准是首套大部分为基准利率,只有少部分优质客户能打95折。新政出台预计仍难改变目前对于首套房执行标准,由于没有强制要求,商业银行处于营利目的考虑对于首套房优惠力度难明显改观。
其次,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策,即二套房首付比例由7成下调至3成。
与现行政策有较大反差的是,在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。卢文曦认为,这明显对一些想要投机性买家提供一定便利。不过上海目前仍在“限购”之下,所以影响力有限。
卢文曦分析指出,央行对房贷政策放松对于满足自住型需求给予很多支持,但这种持续性尚待考验。首先,信贷放松促进刚需和改善型需求的入市场,但这部分需求释放完后尚不能解决当下供求严重不平衡问题。短期交易量可能由此出现一波行情,但随后就会再度回落。其次,由于房价处于下降通道中,买家对眼前的打折优惠看得比不确定性的利率优惠来得重要,因此,交易量的释放主要还是依靠降价。
龚敏还指出,此次政策重点在于普通住宅的标准的认定,目前普通住宅实施的2012年的标准,即:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。
目前的实际成交价格已经远远超过这个标准,2014至今平均套均价格,内环线内套均价格883万元/套,内外线间套均价格611万元/套,外环线外套均价格227万元/套。
由此来看如果普通住宅标准不改,那么能享受到的人群可以说是微乎其微,目前上海外环线外只有金山或部分郊区少部分还有可能出总价低于160万/套的可能,对于改善型置业者而言,有么改善面积,要么改善地段,而目前普通住宅的价格标准偏低,除非普通标准价格重新划分,否则受众面非常有限。
实际上,央行信贷放松前夜,已有地方政府抢闸先行。例如9月29日晚,中国人民银行南昌中心支行发布文件《中国人民银行南昌中心支行关于调整南昌市差别化住房信贷政策的通知》:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例下限从70%调整至60%,自本通知发布之日起执行。该文件确定了银行进一步支持放松房贷,这是央行省会支行发文明确放松限贷。
央行南昌中心支行还在文件中表示,各金融机构要在10月10日前,书面报告执行情况。该通知面向各国有商业银行江西省分行,各股份制商业银行南昌分行,邮政储蓄银行江西省分行,江西省农村信用社联合社,北京银行南昌分行,南昌银行,九江、赣州、上饶银行南昌分行,南昌辖内各村镇银行,各外资银行南昌分行。
南昌当地房企人士指出,只有在限购逐步解除的基础上,再加上金融业对房地产的支持,才能令楼市现状逐渐得到改观。
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