[摘要] 没有了物业管理，小区居民的生活就乱了套。而小区如同一个小社会，无人管理将会造成诸多问题。据了解，目前城区有375个无物业管理的小区，其中老旧小区占多数，作为老城区的雨湖区，无物业小区达345个。没有物业公司进驻充当管家，这些小区管理现状究竟如何？为此，我们进行了一番探访。
2014年12月31日，雨湖区滨湖小区的物业公司撤走，给362户居民的生活带来不便。由于没有人清扫保洁，几天的时间，小区内就堆放了不少垃圾。不得已，小区几位居民代表找到了小区所在地的社区寻求帮助。社区工作人员经过协调，目前先解决了小区的卫生保洁问题。
没有了物业管理，小区居民的生活就乱了套。而小区如同一个小社会，无人管理将会造成诸多问题。据了解，目前城区有375个无物业管理的小区，其中老旧小区占多数，作为老城区的雨湖区，无物业小区达345个。没有物业公司进驻充当管家，这些小区管理现状究竟如何？为此，我们进行了一番探访。
无物业小区问题不少
1月12日，雨湖区昭潭街道富民城社区主任雷海燕完成了当下一件紧急的事——到区环卫所办理生活垃圾准倒证。原来，社区辖区内滨湖小区的物业公司一撤走，随之而来的问题就得由社区出面解决。小区垃圾成堆，业主颇有怨声。经过业主们的协调，请了保洁员，小区的垃圾终于得到清扫，而只有办理了生活垃圾准倒证后，小区垃圾才能终倒进垃圾中转站。
“物业撤走后，小区里不少事情需要处理。”雷海燕说，业主们希望有一个干净的小区环境，于是就向社区求助。下一步，社区将召集业主开会，征求业主的意见，小区管理究竟是选择物业公司还是居民自治。
物业一撤走，小区就有点乱。不同于之前有物业管理的滨湖小区，雨湖区云塘街道雪园社区雪园新村，建于上世纪80年代初，为开放式小区，房屋陈旧，基础设施差，500多户住户长期处于无物业管理状态。“居民有诉求，我们会尽力满足。”社区主任王绍纯直言，但有的问题解决起来并不容易。雪园新村有住户反映，房屋破损、漏水，需要维修。但维修费用不是一笔小数目，老小区又没有房屋维修基金，对此社区十分无奈，只能向上级部门汇报。
“小区无物业，安全无保障，生活也不方便，居民有意见。”雨湖区城管局物管办负责人说，由于长期没有物业管理，小区普遍存在基础设施薄弱，小区道路破损、下水道堵塞等现象时常发生；没有保安和监控，路灯缺失，没有配套的消防设施，存在治安及消防隐患；没有专职保洁人员，卫生状况差；居民生活便利等方面的诉求，难以得到解决等问题。
物业难进老小区
我们了解到，滨湖小区内共有14栋楼房，由于一些复杂原因，其中有7栋140户业主纳入了小区的物业管理，享受了物业服务，但一直拒交物业费。而物业公司已亏损数万元，服务合同也于2014年7月到期。由于协调未达成一致，物业公司去年底撤离。
物业费收不抵支，物业公司无奈撤离，造成小区无物业，而老旧小区无物业的现象更为突出。雨湖区城管局分管物业管理工作的负责人分析，造成老旧小区无物业的主要原因包括：上世纪八十年代初，建设的大量房屋供出资人和单位的职工居住使用，一般由建房单位自行管理，后来由于单位破产改制等原因，无法承担管理职责，导致小区既无物业又无单位管理。
“这些老旧小区由于规划设计滞后，基础设施差，配套设施不完善，有些甚至没有维修基金等问题，使得管理成本高、难度大。”这名负责人说，有些小区规模偏小，物业费收费标准较低，物业公司利润较为有限，甚至要亏损。另外，住在老旧小区的住户大多是低收入人群，经济承受能力较差，有相当一部分的业主更没有花钱买服务的消费意识，不愿意交物业管理费，实施物业化管理难度相当大，物业公司一般也不愿进驻这些老旧小区。目前，雨湖区345个无物业小区，基本上都由街道办事处、社区居委会代管，但管理工作主要是小区保洁，保绿、保安、保修等工作难以到位，这与全市住宅区规范管理要求有较大差距。
探索长效管理模式
雨湖区云塘街道雪园社区百姓家园小区没有物业公司管理，但走进小区，干净、优美、有序的环境让人印象深刻。百姓家园有近900户业主，原本由物业公司管理，后物业公司撤离。从2008年开始，小区就由业主委员会组织自治至今。
“小区自治搞得好，业主委员会为业主做了很多实事。”业主贺萍秀奶奶告诉我们，小区里干净卫生，而且小区楼道墙面粉刷一新，楼道大门也刷漆翻新了，十分美观，小区安保工作也做得好，居住很安全。“物业费应该要交的，我每次都是准时交物业费”。
据统计，百姓家园小区95%的居民都会自觉交物业费，收到的物业费除了支付保洁、保安人员的工资，其余全部用于小区的基础设施建设。百姓家园物业管理自治办公室主任彭珍告诉我们，业主委员会成员全都是小区业主，为了拥有舒适的居住环境，成员们主动担起小区管理的担子，个个责任心强，小区的大小事情都尽心尽力。得益于自治组织的履职到位，小区管理进入一个良性循坏。
百姓家园居民自治是成功的，但这种情况并不普遍。据了解，城区成立业主委员会的无物业小区不多，管理要取得较好效果更不是易事。因为业主委员会成员是义务的，没有报酬，如果业主不热心公益、责任心不强，就难以尽职。而且小区事情繁杂，协调矛盾、催缴物业费等工作，又费力不讨好，这也会加大业主委员会工作的难度。
“由于老旧小区的特殊因素，物业进驻较难，实行居民自治是一种较好的模式。”岳塘区物管办负责人说，但现实情况中，成立业主委员会并不容易，工作真正执行到位更是难上加难。
无物业小区管理如何走出一条属于自己的路，还需进行探索和尝试。目前，部分城市区也在主动作为。由于雨湖区无物业小区较多，为了改善小区生活环境，雨湖区从2014年上半年开始，针对老旧开放式小区，加大投入，着力打造20个无物业示范小区，将部分小区的下水系统提质改造，新增健身器材、路灯，清除“牛皮癣”等，通过示范带动作用，逐步提高无物业小区人居环境水平。
小区物业费、停车费将不再政府定价
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