[摘要] 专家分析认为，未来房价企稳反弹可能性大的城市首先是外来人口流入多的北上广深四大一线城市。包括厦门、南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌、合肥等部分二线城市未来房价也有望企稳反弹。
房贷首付和营业税政策齐出，整个地产界为之欢欣鼓舞，大部分地产人的朋友圈迅速被该消息刷屏。
中原地产首席市场分析师张大伟说，通过对旗下20个分店进行抽样调研发现，这两天打电话咨询的顾客比往常增加了50%左右。一些业主也随之坐地起价。厦门集美一家中介近收到一位业主的短信，说其位于集美碧海蓝天楼盘的房子“现在不用税收了，要从178万涨到186万。”一夜之间就涨了8万！
专家分析认为，未来房价企稳反弹可能性大的城市首先是外来人口流入多的北上广深四大一线城市。包括厦门、南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌、合肥等部分二线城市未来房价也有望企稳反弹。
三四线依然看淡
此次楼市新政后能否快速改善楼市基本面，关键要看配套政策和市场预期能否跟进。对于一二线城市来说，改善性需求比较旺盛，所以在目前新政下，确实会发现类似中高端物业的销售得到了改善。而这会带来销售业绩提升和现金流回笼渠道的畅通。
“而对于三四线城市而言，改善性物业的需求释放还是不多的，而且此类城市的住房压力相对小。所以这个时候市场提振的力度会比较弱。”严跃进说。
厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授说，房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场，这个过程中，大部分三四线城市由于产业发展不够，公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。
李友华说，城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移，即村镇人口主要向三四线城市人口转移，但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，所以三四线城市的发展一直比较慢。
张大伟说，相比一二线城市经过一两年就能增加一波需求，三四线城市可能要经过十年八年才能增加一波需求，“三四线城市的供应增速远超过了需求增加的速度。”
这些城市会有望反弹
那么哪些城市有望迎来反弹呢？“此轮房价有可能企稳反弹的城市不会超过20个。”张大伟说，判断一个城市的房价走势，人口的净流入是重要的指标。像大部分三四线城市和东北老工业基地，人口还在不断外流，房价肯定不会涨。
有媒体曾对2013年中国公共财政收入高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上，目前中国房价高的城市都出现在这22个城市里面。
不过，人口净流入虽然重要，但并不是的衡量指标。一个城市房价是否坚挺也跟该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平乃至城市形态结构等密切相关。比如，在一个区域中，以服务业为主的城市往往就明显比以制造业为主的城市来得高。像佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但由于收入比较低、流动性比较强，因此并没有转化为有效的购买力。
包括泉州、佛山、东莞、中山、常州等沿海明星地级市，在改革开放之后，乡镇企业蓬勃兴起，很多产业和人口都分布在下面的乡镇中，每个镇的房地产都发展得差不多，这样较为分散的城市结构形态也在很大程度上影响了房价的走势。
行政级别等级较高的城市，比如直辖市、省会城市和计划单列市的公共资源优势比较大，对有效购买力的吸引力也就比较大。比如在福建，厦门是的副省级城市，城市环境又位居前列，“福建的有钱人都会想在厦门买房子。”世联地产厦门公司相关人士说。
库存也是衡量一定时期内房价走势的一个关键。2月份35个城市新建商品住宅存销比数据显示，烟台、天津、茂名、西安和北海五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，南昌、深圳、合肥、九江和南京的存销比较小，而南昌的存销比数值低，为7.4个月。
总体来看，未来房价企稳反弹可能性大的城市首先是外来人口流入多的北上广深四大一线城市。业内预计，在中央部委发布房产新政之后，接下来各个省份、主要城市的落地细则也会相继出台。包括一线城市的限购尽管不一定会完全放开，但也很可能在一些层面进行实质性的放松。
在一线城市后，二线城市中，去年以来房价为坚挺的厦门，由于市场需求十分旺盛，供应量又一直偏紧，未来厦门的房价仍会继续坚挺的走势。除了厦门，包括南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌、合肥等部分二线城市未来房价也有望企稳反弹。
3月百城房价降幅放缓
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根据中房指数系统百城价格指数的调查，3月100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米，环比下跌0.15%，跌幅进一步收窄。十大城市二手住宅交易价格则环比上涨。
中指研究院数据显示，3月100个城市中，有43个城市的(新建)住宅平均价格出现环比上涨，较2月增加4个城市。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18938元/平方米，环比微跌0.1%，跌幅较上月收窄0.07个百分点。
中指院分析师认为，3月楼市“小阳春”如期而至，市场整体环境向好，房企采取积极销售策略，去化节奏加快，库存小幅下降。尽管百城住宅均价仍小幅下跌，但跌幅均有所收窄。
十大城市中，武汉、深圳、上海3个城市3月份的住宅均价出现环比上涨。其中，武汉上涨1.42%，涨幅位居首位；深圳、上海涨幅分别为0.59%和0.41%。
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