[摘要] 央行、财政部、国家税务总局打出楼市“贷款＋税收组合拳”，传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号：二套房贷款低首付款比例降至４成；公积金支持合理住房消费；个人将购买２年以上（含２年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
正值而立之年的戴先生，是一名机关单位工作人员。初为人父的他，正和老婆盘算着购买一套大点的房子。而近出台的系列优惠政策，更让他心里痒痒的。
今年３月，央行、财政部、国家税务总局打出楼市“贷款＋税收组合拳”，传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号：二套房贷款低首付款比例降至４成；公积金支持合理住房消费；个人将购买２年以上（含２年）的普通住房对外销售的，免征营业税。一连串的政策利好，让想改善住房条件的湘潭市民十分欣喜。
商贷买二套房低首付变４成
《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提出，鼓励银行业金融机构继续发放“组合贷”，支持居民家庭购买普通自住房。
通知规定，对拥有１套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于４０％。具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
按照去年９月３０日央行下发的政策，对于拥有１套住房且贷款已结清的居民家庭，购买二套房时首付可降至３成，但对于贷款未结清的居民家庭，再买二套首付依然维持在６成。新政出台后，第二类家庭的首付成数一下减少了２成。
市民王女士现居住的是一套８５平米的两室两厅的房子，贷款仍未结清。她想要改善居住条件，物色了一套１３５平米的房子。按目前湘潭市内房屋均价３９３９元每平米计算，这套房子总价为５３．１８万元。在假设信用状况良好、有还款能力的情况下，银行确定王女士首付款比例为４０％，她若购买这套１３５平米的房子，需要支付首付款２１．２８万元。相对于之前，可少付１０万元左右。
二手房营业税免征门槛５年变２年
财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。通知规定，个人将购买不足２年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买２年以上（含２年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买２年以上（含２年）的普通住房对外销售的，免征营业税。从具体效果上看，该项政策作用甚至要大于降低首付所带来的刺激作用。
为遏制房价过快上涨，此前国家曾经多次对二手房交易税进行调整。２００５年将免征营业税期限“一年”调整为“两年”；２００９年１２月，免征期限由“两年”调整为“五年”；２０１１年１月，在免征营业税期限五年的基础上，二手房销售总额差额计征改为全额计征。
此次对营业税进行调整后，二手房交易税已回归至２００９年底时的水平。据业内人士预测，营业税“５改２”政策落地后，交纳营业税的占比可能会逐渐降低，整体购房者的负担也将有所降低。
以非普通住房为例：小李２０１３年购入住房一套，建筑面积为１５０平方米，成交价５３万元，２０１３年５月取得房产证。２０１５年４月小李若将这套房屋对外出售，获得价款６３万元。按新规，小李需缴纳营业税（６３－５３）×５％＝０．５万元。新规出台之前，小李需缴纳营业税１４０×５％＝３．１５万元。
以普通住房为例，小赵于２０１３年１月购入建筑面积９０平米住房一套，２０１３年３月取得房产证。２０１５年４月小赵将房屋对外出售，获得３６万元。按新规，由于该住房出售时已满２年，小赵不需要缴纳营业税。而此前，小赵需支付５％的营业税，即１．８万元。
“去库存”仍是主基调
一系列重磅政策的出台，一方面为有需要的市民带来了直接的经济效益。另一方面，这能否会成为本土楼市的强心针？
实际上，今年初召开的湖南省住房和城乡建设工作会议，已经给今年本土楼市定下了总基调：坚持“去库存”和“去行政化”，努力实现房地产市场软着陆；减少商品房新增量，缓解供需矛盾。３月初打出的政策“组合拳”，无疑是“去库存”的又一推手。
“从２０１４年９月３０号以来促进楼市健康发展的‘组合拳’频出，这些政策在给购房者带来真金白银实惠的同时，也减小了本市房地产市场‘去库存’压力。”业内人士分析，目前市场仍然处于供大于求的局面，在经济新常态下，居民购房趋于理性，更加谨慎。尽管政策的“组合拳”强劲有力，但消化掉存量还需一段较长的时间，是业内的普遍共识。
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