[摘要] 在湘潭市，居民小区物业撤管的事情时有发生，有的是按正规程序走了，有的却是悄无声息的跑了。小区物业走了，业主该怎么办？小区物业为什么要走？主管部门对此怎么看？物业与业主如何有效长期相处？这一系列的问题值得我们去思考。
社会的稳定发展，离不开上层管理者的有序管理，离开了管理者的社会必定会乱套。居民小区则犹如一个小社会，物业就是管理者。近几年来，在湘潭市，居民小区物业撤管的事情时有发生，有的是按正规程序走了，有的却是悄无声息的跑了。小区物业走了，业主该怎么办？小区物业为什么要走？主管部门对此怎么看？物业与业主如何有效长期相处？这一系列的问题值得我们去思考。本周记者调查，一起来关注《小区物业走了》。
这里是位于湘潭高新区的金色尚品小区，是2014年下半年刚交房的新小区。然而，入驻才半年时间的物业公司——晶都酒店物业管理有限公司，却突然撒手不干——跑了。4月8号，记者来到小区时发现，道路两旁、车库进出口堆着很多垃圾，旁边的一个小坪上，建筑垃圾已经成堆，“牛皮癣”小广告则早已经进入了楼内走廊。
4月1号，物业公司在绝大多数业主毫不知情的情况下撤走了，只是在大门口留了张告示，称自己撤管了。业主们称，物业公司这不是撤离了，而是卷款跑了。
不少业主告诉记者，他们的房子是2014年9月28号交的房，物业公司大约是9月20号入驻的，领钥匙的时候，绝大多数业主是交了一年的物业费，此外还有100元的预交水费，加上装修押金，不完全统计，大约总共为30多万元。物业公司跑了以后，留给小区的是一片狼藉和诸多后续问题。
物业公司为何卷款撤离，记者尚不得而知。目前，经过与开发商的协商，开发商临时聘请了几名保安和保洁员在维持小区的运转；政府主管部门也已经介入，正处理此事。而在岳塘区的莲乡华庭小区，物业公司走的可算是悄无声息，甚至可以说，是相当的诡秘。
湘潭市莲乡华庭小区是有着七八年时间的老小区了，2008年，物业公司湘南物业入驻该小区。2014年6月份，湘南物业公司撤离。物业公司悄无声息的撤走，让小区业主们措手不及。后来，经过社区等多个部门的协调才稳定了下来。
物业走了，留下的是一个烂摊子，业主们该怎办？有的小区选择了重新招标物业公司，真空期由社区临时负责；有的小区则可能真正变成了无人管小区；有的小区业主觉得受够了物业公司，成立业主委员会，选择业主自治的方式。物业跑路的莲乡华庭小区，就是走上了由业主委员会负责的业主自治管理小区的道路。专业的物业公司都经营不好的小区，业主委员会能够管理好吗？继续来看记者的调查。
走进湘潭市莲乡华庭小区，整个小区房屋虽然有些陈旧，但环境还算干净，车辆有序的停放在道路两边，居民在小区活动自如。莲乡华庭小区业主委员会主任罗时明告诉记者，湘南物业公司走了以后，去年9月份小区成立业主委员会，开始接管小区事务。
业主委员会一共请了9个人，4个保安、2个保洁员、1个维修维护员、1个收费员和1个总负责人，负责整个小区28栋400户的物业事务。如果遇到电梯、水电等一些特种设备问题时，业主委员会还得外请专业人员。这些人员的工资全部是来自物业费。物业费难收取，这是之前城南物业公司撤走的一个重要原因之一。如今怎么样呢？
原来，湘南物业公司离开时，只收到了60%的物业费，还差近30万的物业费没收到。目前，业主自治的情况下，也还有86户业主的物业费未收取到。收取物业费仍是一个难题。除此之外，罗时明领导的业主委员会还有诸多难处。
与莲乡华庭小区一样，位于湘潭市岳塘区滴水埠街道江滨社区的永安新苑，也是实行业主自治的小区。该小区全是楼梯房，年代更为久远，前后换过了多个物业公司。
三年前，小区成立了业主委员会，开始自治。居民告诉记者，小区是楼梯房，大家对物业的要求不高，就是简单地打扫下卫生，看看大门。
湘潭市永安新苑有10栋房屋312户，入住率达90%，按每平方米0.35元收取物业费。由于收费低、业主不同意涨物业费、开发商遗留问题多等原因，这三年业主委员会请的负责人也是换了好几个，每次都是由社区和街道出面协调才解决，现在的负责人也是年后才新上任的。
记者了解到，目前在湘潭城区，像莲乡华庭小区、永安新苑小区一样，实行业主自治管理的小区已经有很多个了，如雨湖区的滨湖小区、百姓家园小区、岳塘区的新纺家园等等。这些自治小区看似风平浪静，其实不然，也存在一些难以调和的矛盾和问题。记者走访了湘潭市房产局物业科，副科长彭柏境认为，小区业主自治不可推广，也难以长久，尤其是在电梯房小区，因为除了层出不穷的小问题外，还存在三大隐患。
小区的物业公司走了，业主自治又隐患多。那么，小区又该如何管理，才能达到有序、和谐、文明呢？在调查中，记者先后走访了湘潭市房产局物业科、湘潭市物业协会、岳塘区物管办等部门的相关人士，他们一致认为，小区要管理好还得依靠专业的物业公司。那么如何让物业公司在小区待得下去，不再撤走呢？
不管是金色尚品小区、莲乡华庭小区的物业跑了，还是永安新苑、金芙蓉等小区的物业走正规程序撤走，湘潭市房产局物业科副科长彭柏境根据自己调查所掌握的情况认为，这些物业公司撤管都有两个共同的原因。
小区前期建设过程中遗留下来的问题，包括设备设施不合格、房屋质量有问题等，这些都属于开发商应该处理的问题，由于业主维权方式的不对，被转嫁到了物业公司身上，这给物业公司管理造成了严重困难。对于自身经营问题，除了物业公司跨领域经营引发的财务问题外，湘潭市物业协会秘书长李俊认为，经营收支难是其中重要一环。
物业费标准提高难，这已经是物业行业普遍存在的问题。对于收费难，主要是业主缴纳物业费不积极。这其中的原因是多方面的，记者进行了简单的统计，主要有以下几个：物业公司服务不到位、房屋质量有问题、小区停车难、油烟扰民、麻将馆扰民、饲养宠物、广场舞、偷盗以及业主本身等。这些原因，除了需要物业自身改进服务质量外，多数需要职能部门执法到位。但往往在执法过程中，执法是难以到位的。
张文华认为，执法难以到位主要是存在多部门参与管理引起的。根据湘潭市人民政府【2012】73号文《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》，明确物业管理职责，共涉及到20个部门和单位，其中18个位职能部门以及街道和社区。
物业费标准难提高、物业费收取难、执法处罚难，这已经成为压在物业公司日常管理的三座大山。湘潭市物业协会秘书长李俊告诉记者，市人民政府【2012】73号文的意图是要规范和促进物业行业企业的发展，其中不乏一些扶持物业企业发展的政策，但政策却一直难以落实。
记者了解，截止2014年底，湘潭市共有物业服务企业176家，现有从业人员4.8万，实施物业管理的项目383个，其中住宅232个，管理面积达2801万平方米，其中住宅2010平方米。这些物业企业在目前的状况下，该如何发展，给业主提供满意的服务呢？
物业企业不仅是经济社会的细胞，也是公共服务机构，更是社会稳定的重要保障。国家需要他们、社会需要他们、业主更需要他们。在中国来说，现代物业服务企业还处在少年期，他们的成长正如湘潭市物业协会秘书长李俊所讲的，需要社会、业主、相关部门等多方的关注和培养。我们期待一个正常健康发展的物业企业，带来正确健康的管理理念，也期待一个理性的业主，共同创造好一个和谐、文明的社区。
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