[摘要] “十二五”以来，我国住房保障体系建设大大提速，适合我国国情的住房保障制度已初步建立。由于我国经济社会发展迅速，住房供求情况变化也比较快，我们对保障性住房发展规律还在摸索中，许多住房保障机制还需要进一步完善。
“十二五”以来，我国住房保障体系建设大大提速，适合我国国情的住房保障制度已初步建立。由于我国经济社会发展迅速，住房供求情况变化也比较快，我们对保障性住房发展规律还在摸索中，许多住房保障机制还需要进一步完善。深圳（楼盘）市的实践经验表明：政府对于住房保障责无旁贷，同时值得关注的是，住房保障体系其实并不排斥市场化机制，发挥好政府与市场两方面优势才是优化住房保障体系的关键。
发挥市场机制作用，建立多元化的住房保障体系
由于我国正处在城镇化和工业化快速推进过程中，城市居民住房需求旺盛，住房价格长期高位运行，造成城市居民对保障性住房的需求较大，保障程度相对不足。特别是像深圳这样的城市，在常住人口中外来务工人员占比大，户籍与非户籍人口倒挂，而相当一部分“新深圳人”家庭财富积累相对薄弱，住房支付能力不足，形成数量较大的“夹心层”家庭。这些群体不仅是当地经济建设的重要参与者，也是城市经济活力的重要来源。因此，统筹解决好原有户籍人口和新增城镇常住人口的住房保障问题是大多数特大城市面临的共同问题。
深圳市的经验就是要“以人为本、因地制宜地建立多元化住房保障体系”。从深圳市的情况看，住房保障需求具有多元化、多层次特点：有些是长期住房支付能力不足，需要政府长期支持或兜底；有些是短期住房需求或者是阶段性住房困难，可以通过多种方式给予一定程度的帮助。因此，住房保障方式也不应千篇一律，应根据补贴程度，分清楚哪些是救助对象、哪些是扶助对象、哪些是支持对象，做到以人为本、按需定产、分区域分类型重点施策，给住房保障对象更多自主选择权，建立“宜租者租，宜买者买”的多元化保障体系。
引入社会资本是优化住房保障体系的牛鼻子
当前，保障性住房仍处于大规模建设时期，需要大量的资金支持。从更长时期看，城镇化水平提高将导致住房保障需求的基数扩大，住房保障总体任务压力仍然较大。尤其是中等偏下收入、新就业和进城务工人员的住房需求要通过各类保障形式来妥善解决。但不容乐观的是，目前我国正处于“三期叠加”时期，地方经济增速趋缓，地方财政收入以及土地出让收入增幅下降，以往承担保障性住房融资的地方平台风险也有所增加，且在相关政策约束下融资能力受限，因此，在各级财政资金和政府可筹措的资金难以满足保障性住房建设的实际需要时，解决筹资问题成为推进住房保障工作的难点与重点。
深圳市在破解融资难题方面，提供了一个比较好的实践样本。引入市场化机制的关键是要遵循市场配置资源的客观规律。从深圳调研情况来看，无论是城市更新配建、地铁上盖、工改保，还是安居型商品房建设，都是通过运用土地让利、财税优惠以及出售部分产权等手段，增强住房保障项目的资金平衡能力，提高项目的商业可持续性，通过市场化手段提高社会力量参与住房保障的积极性。
同时，深圳市政府也在事前界定好政府与市场的边界，提供规范、公平和透明的政策，减少市场主体进入住房保障建设领域的顾虑。例如，深圳市利用特区立法优势，出台了《深圳市保障性住房条例》等一系列法规和文件，明确了深圳市住房保障制度框架、建设模式以及主要市场化机制等重大问题，为推进具有深圳特色的住房保障体系建设，打下了较好的制度性基础。
这些做法不仅为社会资本进入保障房建设领域，提供了明明白白的成本核算方法，而且也为社会资本退出变现，提供了清清楚楚的退出机制。正像调研中一位开发商负责人说得那样：“正是因为深圳市政府为企业提供了一整套规范的、合理的、符合商业原则的制度和机制，我们才敢在深圳这么积极地参与保障性住房建设。”
住房保障管理工作也要提高效率
保障性住房建设难，管理更难。无论是项目建设过程，还是准入审核与分配，以及保障房后期管理等各个环节，管理任务都十分艰巨。正是由于过去我们在保障性住房实施过程中存在制度缺欠，导致有些保障房建设既要赶工期，又要降低成本，忽视了住房质量，有些城市供应对象不明确，准入门槛模糊，准入资格审查不严谨，保障性住房闲置与富人住保障房的现象并存，引起社会各方面诟病。要解决这些问题，必须从根本上提高住房保障管理的科学性和精细化程度。深圳市在住房保障建设、分配与后续管理方面，引入了一系列市场化手段，有效地提高了管理效率。
在建设管理环节，与有些地方专门成立国有保障性住房建设公司不同，深圳市采取了更加市场化的建设管理模式，引入设计施工总承包制，改变了过去每个环节都要主管部门反复审批的问题，不仅缩短了项目建设周期，而且也可以在总体上更好地控制了建设成本与行政成本。
在审核分配环节，除了正规的准入审核和公示程序外，深圳市更注重了分配效率，在公共租赁住房同城异地置换平台，公租房家庭可按照需求变化，在全市范围内进行置换，在一定程度上提高了保障性住房的使用效率。同时，深圳市建立的公租房和安居型商品房申请人轮候库，可以及早地了解到全深圳市住房困难家庭规模、结构特点和需求特点，实现对未来住房保障新形势和新任务的预判，有利于实现按需定产、公平分配、稳定预期的管理目标，减少保障房弃选、弃租、转租、转借等问题。
在后续管理环节，为更好解决公租房后续运营问题，深圳市由原来的市、区住房保障部门直接管理为主，转变为全市统筹、分类管理的模式，将部分公租房交由业主代管和企业托管。这种模式的好处在于建立责、权、利统一的管理机制，避免出现“房管所管理模式”中运行低效、维护不力、成本负担重的诸多问题。同时，通过公开招标引进市场化物业公司参与后续运营管理，在管理方面接受社会各方面的公开监督，进一步实现了阳光管理和规范管理，使民生工程真正成为民心工程和惠民工程。
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