[摘要] 在湘潭市岳塘区红旗街道的金桂名城小区，业主委员会的委员和业主们为物业管理不善、如何重新管理的问题激烈讨论，终，历时近４年自治管理后难以为继，小区业委会又迎来了新一轮的改选。没了专业的物业管理，小区业主自治究竟能走多远？近日，我们对此展开了调查。
这几天，在湘潭市岳塘区红旗街道的金桂名城小区，业主委员会的委员和业主们为物业管理不善、如何重新管理的问题激烈讨论，终，历时近４年自治管理后难以为继，小区业委会又迎来了新一轮的改选。没了专业的物业管理，小区业主自治究竟能走多远？近日，我们对此展开了调查。
业主：物业管理不到位，小区环境差
在湘潭市金桂名城小区，我们发现尽管小区面积不是很大，但卫生环境却不尽如人意，小区内外经营着为数不少的餐馆、果蔬店和麻将馆。过往的业主们表示，小区内的这些店铺都由车库挪用改造而成，每到营业时，从排气通道出来的油烟直接排入小区，给居民的生活环境带来很大影响。
罗炳卫是湘潭市金桂名城小区２栋１单元的业主，在他的家里，我们看到，从客厅阳台到卧室，由于外墙渗漏造成霉菌滋长等房屋质量问题层出不穷。
罗炳卫说：“像我这样的业主不在少数，大多都是物业管理不到位造成的。”他们也曾多次向开发商和原业委会反映，但这些问题一直没得到彻底解决。
在走访中，大多数业主反映，小区的物业管理之所以出现问题，主要是原来的业主委员会主任吴某，还兼任了物业服务公司的负责人，“这种左手管右手的管理制度，使得业主委员会根本起不到监督物业管理的作用，终肯定是要出问题的。”
业主所说的情况是否属实，我们多次联系吴某，但他的电话一直无法接通，本人也不在物业公司上班。
街道社区：指导业主委员会重新选举
针对湘潭市金桂名城小区原业委会自治管理所出现的诸多问题，湘潭市岳塘区红旗街道盘龙社区进行了多次走访和调查，业主们反映的一些情况基本与事实相符。社区主任袁谷香表示，在金桂名城小区的居民强烈要求下，今年４月１１日，在街道和社区的指导下，业主委员会进行了重新选举，公投出来的业委会也采取了相应措施，正逐步恢复小区秩序。
新上任的金桂名城小区业委会主任王延昇介绍，金桂名城小区于２００９年建成并交付业主使用，共５栋楼房，属于商业写字楼和住宅综合体小区。目前入住业主达６７０户。２０１１年６月份，由开发商指定的物业公司撤管后，小区成立业委会实行自治，时任业委会主任的吴某同时承包物业管理，以１．６元每平米向业主收取物业管理费。
吴某经营管理小区物业近4年来，因房屋质量和小区环境等物业问题未得到妥善解决，与业主矛盾不断激化。这次重新选举后，各项工作还在交接当中，新组建的业委会增派了人员，小区的环境和秩序基本走上正规。
湘潭市房产局物业科：业主自治存在三大隐患，不建议推广
目前在湘潭城区，像金桂名城一样，实行业主自治管理的小区还有不少，如湘潭市雨湖区的滨湖小区、百姓家园小区，岳塘区的莲乡华庭小区、新纺家园等等。这些自治小区看似风平浪静，其实不然，也存在一些难以调和的矛盾和问题。
湘潭市房产局物业科副科长彭柏境认为，小区业主自治不建议推广，也难以长久，尤其是在电梯房小区，因为除了层出不穷的小问题外，还存在三大隐患，一是业主委员会不是法人；二是专业技术程度不高，特种设备维护难以到位，安全难保障；三是服务保值增值难。
彭柏境根据自己调查所掌握的情况认为，这些物业公司撤管都有两个共同的原因：“小区前期设施配备不到位，企业自身经营状况不好。”
小区前期建设过程中遗留下来的问题，包括设备设施不合格、房屋质量有问题等，这些都属于开发商应该处理的问题，由于业主维权方式不对，被转嫁到了物业公司身上，这给物业公司管理造成了严重困难。
物业协会：物业费难收取是行业普遍问题
我们走访湘潭市莲乡华庭小区时了解到，业主委员会一共聘请了９人，４名保安、２名保洁员、１名维修维护员、１名收费员和１位总负责人，负责整个小区２８栋４００户的物业事务。如果遇到电梯、水电等一些特种设备问题时，业主委员会还得外请专业人员。这些人员的工资全部是来自物业费。物业费难收取，这是之前城南物业公司撤走的一个重要原因之一。如今怎么样呢？罗时明表示：“现在好收点了，但是还是收不满。”
湘潭市物业协会秘书长李俊表示，物业费标准难提高、物业费收取难、执法处罚难，这已经成为压在物业公司日常管理头上的三座大山。物业费标准提高难，是物业行业普遍存在的问题。对于收费难，主要是业主缴纳物业费不积极。这其中的原因是多方面的，包括物业公司服务不到位、房屋质量有问题、小区停车难、油烟扰民、麻将馆扰民、饲养宠物、广场舞、偷盗以及业主本身等。这些原因，除了需要物业自身改进服务质量外，多数需要职能部门执法到位。但往往在执法过程中，执法是难以到位的。
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