[摘要] 过去10年，房子或许是具吸引力的 品，不过近期随着股权 的兴起，房子的魅力正在发生改变，权益 时代已扑面而来。再买房，相对不宜租，还不好管理，卖房子也比较费时费力。这些笨重的钢筋混凝土资产如何变出稳定的现金流?
过去10年，房子或许是具吸引力的 品，不过近期随着股权 的兴起，房子的魅力正在发生改变，权益 时代已扑面而来。再买房，相对不宜租，还不好管理，卖房子也比较费时费力。这些笨重的钢筋混凝土资产如何变出稳定的现金流?
REITs(房地产信托 基金)是一种资产证券化方式。在日前举行的前海公募REITs金融创新高峰论坛上，鹏华基金董事长何如宣布，国内首只公募REITs鹏华前海万科REITs正式发行。这意味着，公募基金 范围拓展到了房地产领域，对 者而言也是优化资产结构，分享商业地产租金的机会。
变“轻”的秘诀
中信金石基金管理公司执行总经理罗霄鸣表示，REITs类似于上市的证券 基金，其主要形式是把中小 人的资金汇集起来去 的房地产物业。REITs的功用有两方面，一是基于主动的基金管理，由金融机构主导，或者说由比较有资源的基金管理人主导，为 人提供 产品;另一个则是与房地产企业转型战略相契合的市场化工具。
REITs让房地产变“轻”的秘诀是资产证券化。大部分REITs基金的管理人有能力使REITs的现金流或红利跑赢通胀率，其 有很多。一是与股票指数的相关性不高。统计显示，REITs和标普500指数在1980年至2010年间的相关性仅为0.55，说明这类资产相对于股指波动性不大。与债券比，REITs的价值会因不动产价格增长及租金收入的增加而变动，债券在 前其似乎已经确定。
国外的权益类REITs主要业务是购买、管理、更新、维护和偶尔性地出售房地产物业。许多外国公司还能够在经济形势合适时开发新物业，其 是不需要为其收入纳税，而需要支付大部分净收入给持有人获利。
以前海公募REITs为例，商业物业、公寓资产都是重资产，给万科转型扩张带来一定负担，怎么办?通过REITs这种权益型工具，引入外部 管理人，在减轻万科负担的同时，将市场资金与万科的资源进行整合，从而在重资产的 中获取比较稳定的回报，以实现共赢。
对于以往以扩张型、重资产为标志的房地产企业，REITs可谓瘦身、增加流动性的“神器”。深圳万科财务总监刘波表示，在鹏华前海万科REITs这个项目里，房企让渡了万科企业公馆项目的租金及其他收入，把它做成具有权的产品卖给 人。
中国REITs联盟秘书长王刚说，我国房地产行业转型的压力日益增大，过去全行业以发展住宅为主，所以国内的很多房地产基金还是明股实债或者偏债为主。商业地产不同，后者从拿地到开发需要3年左右时间，经历孵化过程，须再运营2、3年后才能进入成熟期，这样才能通过REITs进行运营。
国内公募REITs的推出，通过资本市场创新让本来无法流动的不动产转为权益类产品，为房地产企业提供了低成本融资工具，也为大众提供了稳定的低门槛 渠道。
运营和风控是关键
的REITs一定有良好的基金管理和资产管理，两者缺一不可。有人说，直接持有不动产能比 REITs赚更多钱。但事实是，多数人没有时间和经验全职介入不动产运营。持有REITs份额，流动性更好，专业管理团队和 者之间的信息更透明，排除了管理者和 者之间的利益冲突。
“离开 资产的REITs是无源之水。实际上，我国REITs市场做大面临的重要挑战就是 的不动产从哪来?”王刚说。运作好REITs的关键还在于物业的管理运营能力。前海控股副总裁舒东认为，REITs大的影响在于房地产开发运营模式。传统房地产开发回笼现金以销售为主，讲个故事把房子卖掉。而REITs的操作规程是要先拿出物业运营的业绩来，再谈买卖REITs。
那么问题来了， REITs实际上面临不小风险。首先是物业管理和运营的风险，一旦遇到管理能力不佳的团队，REITs的业绩可能逐年下跌。其次是物业供给增加和需求衰退的风险。比如，购物广场类REITs面临着消费者支出习惯改变的风险，电商网站的增加，可能让实体购物店面临关门的危机。还比如，承租人也可能会破产。此外，利率上升和商业地产价格下跌，也是潜在的风险。
“不仅如此，在国内发展REITs还有率换算难度大的问题。”东方证券资产管理公司副总经理周代希认为，对于REITs而言，管理人职责以及物业权属、土地权属、如何换算估值等都需要建立一套完整的制度，目前REITs的制度构架在国内还需要进一步完善。
大师彼得·林奇说，赌博与 的区别不在于活动的类型，而在于参与者的技能、专注性以及进取心。成功的REITs 是一场马拉松而非短跑比赛，尽管常常存在周期性价格波动，但有能力的REITs 者会以合理价格购买到高质量的产品并持有。
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