[摘要] “本季度，长沙商品住宅的市场供销比降至0.7，已连续7个月低于1.0，去库存模式逐步深化。至9月，去化周期从去年的22.5个月缩短为12.9个月。”
“本季度，长沙商品住宅的市场供销比降至0.7，已连续7个月低于1.0，去库存模式逐步深化。至9月，去化周期从去年的22.5个月缩短为12.9个月。”这是今日戴德梁行2015年第三季度房地产市场分析新闻发布会上给出的一组数据。戴德梁行长沙公司副总经理文学指出，一系列数据表明，目前长沙开发商推盘节奏保持慢步调，“以价换量”仍是开发商的主要销售手段。预计接下来，随着库存的进一步减少，房价会略微下降后保持平稳。
住宅市场：成交量攀高去化周期降至12.9个月
2015年第三季度，国内的各项宏观经济指标走势低迷；房地产开发投资增速已经连续21个月下滑。在此背景下，货币政策保持宽松，一系列稳增长、促消费政策发布。截至今年9月底，国家和地方政府的购房政策持续宽松，先有“330”新政，在季末又填上“930”新政这把火，利好接踵而至，效应也逐渐发力。
据戴德梁行数据显示，本季度的长沙商品住宅市场供销比降至0.7，去化周期从22.5的高位降至12.9个月，市场上100-144平方米的改善型户型受追捧，去化周期已低于10个月。文学分析原因称，一方面，房企的推盘速度明显慢于去年，本季度内六区的新增供应量为235万平方米，仅为去年同期七成；另一方面，成交量节节攀升，成交面积达到315万平方米，与去年同期相比将近翻番。
价格方面，在房企“以价换量”销售策略上，目前长沙内六区商品住宅均价已降至6148元/平方米，同比下降了6%，相当于回到了2011年水平。
文学预测，在市场的外部环境不发生较大调整情况下，四季度长沙住宅成交量将继续上行，随着库存的进一步减少，房价会略微下降后保持平稳。
土地市场：成交面积创季度新低四季度出让节奏或加快
相比往年三季度的土地市场出让和成交的高潮迭起，今年长沙三季度土地出让陷入谷底，成交也显冷清。
数据显示，7月至9月，长沙内五区仅挂牌9宗地块，成交8宗地块，成交面积24万平方米，成交金额9亿元，同比分别大降了87%和76%。成交的土地中工业用地占据半壁江山，另有2宗商业用地，1宗住宅用地和1宗商住用地。其中，商品住宅成交热区域岳麓区，在本季度却仅有一宗工业用地成交。
“前两年，包括万科、绿地等知名房企纷纷在长沙拿地，今年却鲜有触及，反映出大型房企对长沙未来市场走势的研判越趋谨慎。”文学认为，开发商出于市场考虑，现阶段对于在长沙这样的二线城市拿地已非常谨慎。
不过，低迷的数据背后，第三季度却出现了今年以来首宗溢价地块。尽管溢价率不高，但为持续低迷土地成交平添一抹亮色。对此，戴德梁行长沙分公司副总经理文学先生分析称，土地成交的急降直接导致今后市场新增供应减少，这可以有效调节商品房的高库存现象。随着长沙商品房去库存的逐步深入以及政府财政方面的压力，预计四季度土地出让节奏有望加快。
第三季度，长沙的甲级写字楼没有新增供应。据文学介绍，甲级写字楼租赁需求主要来自新进驻长沙开拓外来企业，以及部分本地企业升级搬迁及业务扩张。
租赁市场方面，其热度较上半年有所降温，但是净吸纳量达仍然超过了5.1万平方米，空置率较上季度下降了7.4个百分点至29.1%，达到近两年来的低值。
租金方面，三季度的长沙甲级写字楼租金小幅上涨了0.2%，至103.2元/月/平方米。其中，金融类企业租赁占据40%大比例，电商类企业租赁份额扩大。
文学预测，长沙今后4年间待交付优质写字楼体量是现有体量的2倍，且向核心商务区外围区域扩张趋势明显，长沙写字楼租赁市场竞争愈发激烈，租方市场将使租金水平难以提升。
开福区以7668元/平米的住宅均价 领跑长沙
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