[摘要] 湘潭多数小区未见涨价;不少物管公司想涨价,但业主投票难通过。业内人士称,从长期看,物业管理费放开会利好物管行业健康发展。
“要上调物业管理费，肯定有业主不愿意！”１１月５日，雨湖区馨香园１０栋一位老人说，就他来说，１００平方米的房子，物业管理费上调０．１元／平方米，一年就多出１２０元。虽然小区安保工作不错，但不可能所有业主都满意。
２０１４年１２月，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》，文件规定７项服务价格由政府指导价转为市场化，其中就包括非保障性住房物业服务价。
然而，新政出台近一年，虽然湘潭不少小区的物管公司也想涨价，但顺利获得业主同意的却寥寥无几。
业内人士表示，物业管理收费放开后，不仅不会导致物业管理费的乱涨价，还会长期利好物管行业的优化发展。
馨香园是湘潭小区中为数不多已经调价的小区之一。小区从２００９年开始交房，物业管理费一直为０．６元／平方米，今年７月１日起上调到０．７元／平方米。
“调价之路走得并不顺畅！”馨香园一位不愿透露姓名的业主告诉我们，凭心而论，小区内干净整洁，也鲜有偷盗事件发生，物管保洁和安全工作做得不错。
但是，他们也看到，近来，绿化带内杂草丛生，路灯坏了也未及时修理，对于外来车辆和本小区业主乱停车以及车库商用等问题，保安人员并未及时制止。
他还称，附近小区的物业管理费大都也在０．６元／平方米，这不，物管提出调价，就有两名业主投诉到了物价部门。
我们在小区内随机调查发现，部分业主还不知道调价，也有人对上调物业管理费没有意见，还有一些则对此不太关心。
天元物业馨香园物业管理处一名谭姓负责人称，他们公司是湘潭本土仅有的五家具有国家一级资质的物业管理企业之一。由于它所服务小区大都在６年以上，湘潭低工资标准年年攀升，人工成本压力不断增大，公司收支不平衡问题日益凸显，公司决定让入驻时间长但一直未调价的四个小区上调物业管理费。
据她介绍，馨香园有４００多户业主，虽然物业管理费收缴达到了９０％以上，但０．６元／平方米的物业管理费已多年未变，尽管他们尽量节约成本，也只能勉强达到收支平衡。
他们计划从２０１４年１月起上调０．１元／平方米，７月１日正式实行。本来已通过７０％以上业主同意，且向物价部门报批，但因业主投诉，批文一直没下来。
“后来，新政出台物业管理费放开，物价部门不再对调价审批，物业管理费由物业服务公司和小区业主协商决定，调价一事只得搁浅。”谭主任说，因小区没有业委会，他们只得再次挨家挨户与业主协商取得他们的支持。小区从７月１日起，正式将物业费才从０．６元／平方米上涨至０．７元／平方米。
据天元物业管理方面的一名陈姓负责人介绍，除了馨香园后，他们服务的香樟园北院和岚园新城都在经过一年多准备工作后上调了０．１元／平方米。而明珠小区虽然物业管理费还停留在８年前的０．５元／平方米，收费率仅有７０％，年年亏损几万元，但小区没有业委会，调价也得取得７０％以上业主支持，这条路还有很长一段要走。
案例二：物管公司调价无望，被迫从小区撤离
今年８月底，湘潭一天内两家高档小区“管家”同时撤离——金世纪物业管理公司从金侨世纪苑撤离，金地物业管理公司从新景家园撤出，这两家物管公司也是国家一家资质。
“新景家园也涉及到上调价格的问题。”一名知情人士透露，金地物业管理公司从２０１３年入驻新景家园时，小区业委会当时承诺物管公司先服务再调价，然而公司顶着亏损一直在新景家园服务，公司的调价提议遭到业委会和业主大会拒绝。
这是怎么回事呢？新景家园业委会主任张寿泉说，“物管公司是市场化运作，物业管理费价格随市场变化，这个我能理解。”
“但是，金地物业管理公司刚入场时已经从０．５８元／平方米上调到０．６８元／平方米，而且小区设施设备老化等历史遗留问题难以得到解决，引发业主对物管公司不满。”张寿泉说，很多业主以此为由不交物业管理费，这次涨价未能获得业主大会同意，业委会也没有办法。
“但凡我们可以保本，我们也会做下去。”当时金地物业管理公司负责人陈彬说，新景家园小区房屋漏水严重，设施设备陈旧老化，私搭乱建和小商小贩问题突出，停车问题日益凸显，临时垃圾站维修费用高昂，这些问题都不是物业管理公司职责范围之内，也非他们能力范围可以解决，但是业主却以种种理由拒交物业管理费。
而且，他们小区物业管理费收费标准为：多层０．６８元／平方米，电梯房１．３元／平方米。物业管理费收缴约为６０％，而他们在新景家园有８０多名员工，人工成本不断攀升，但物业费上调受阻，经过反复思考和衡量，再次与业委会商量调价无望后，她只能在亏损１４０多万元后选择依法依规撤管。
现状：湘潭六七成物管公司亏损
湘潭晚报记者在走访市场发现，价格放开以来，本地小区物业管理费并未出现明显波动，只有极少数小区实现物业管理费的上调，也有不少其他物管公司提出涨价但并未获得业主们的投票通过。另外还有部分物管公司正考虑提高服务水准，为将来冲刺高端物业管理市场做准备。
湘潭市物业服务协会秘书长李俊介绍，部分开发商为了促进销售而要求压低物业管理费，甚至不惜向物管公司补贴“输血”，使得一开始物业管理费收取就与公司运营成本产生较大差距。
开发商不可能一直补贴物管公司为营造“低价优服”而造成的亏损，同时，随着低工资标准和各项成本的不断攀升，经年不变的物业管理费压得物管公司举步维艰。
加之，不少业主以房屋漏水等非物管公司职责的种种原因拖欠物业费，导致物业管理收费难，全市约有六七成物管公司处于亏损状态。
“在持续亏损的情况下，物管公司就只有两个选择，要么降低服务，要么选择撤离。”李俊说，这就造成了一个恶性循环。其实，各个服务公司的服务其实都大同小异，业主却总有一种错觉，似乎换一家物管公司，就能够在不涨价的基础上得到更好的服务。然而事实却是，没有价格的支撑，没有公司能够做到更好的服务。
业内人士：从长期看，物业管理费放开会利好物管行业健康发展
李俊认为，从长期看，物业管理费放开肯定会利好物管行业的发展。他称，物业新规还将增强业主的物业消费意识，有利于低价竞争退出市场主流。
但目前，国家发改委虽然早已出台了开放价格政策，但省市单位却并未发布相关细则。而且，新政针对的仅是非保障性住房，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍然实行政府指导价。
实际情况是，湘潭全市大多住宅小区仍是前期物业管理。前期物业管理适用的政府指导价还是物价部门２０１０年颁布的，与物业管理市场人工成本、工资水平、供求关系脱节，而政府指导价价格调整是一个漫长的过程。
李俊希望，政府能出台价随市变的政府指导价调节机制，促进物业管理行业良性循环健康发展。
买房挑错物业毁一生 优质物业盘吐血推荐
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
