[摘要] 一栋栋卖不掉的墓碑式大楼,让房地产热度降到“冰点”,房企纷纷寻求取暖方式,“转型”成房企统一动作。“去库存”不仅关系到房企,更与上游原材料、下游消费品的发展息息相关。
一栋栋卖不掉的墓碑式大楼，让房地产热度降到“冰点”，房企们纷纷寻求取暖方式，“转型”成为房企统一动作。“去库存”不仅关系到房企，更与上游原材料、下游消费品的发展息息相关。究竟谁才是“库存”高企背后的真凶？供给侧改革又能否让楼市顺利“回暖”？
【全面“降温”】 各地房产如出一辙陷困境
“郑汴融城”喊了多年，从郑开大道修好的那一刻起，郑东和汴西就成了两城房地产商争夺的“高地”。
如今，郑州东四环外雅居乐的房子报价每平方米已过万元，而汴西十一大街的绿地价格则“直逼”5000元/平方米。相距35公里、40、26个红绿灯。前者几乎售罄，而后者门前冷落。
开封作为18地市中距郑州近的城市，身陷“库存”困境。而其他地市的日子也不好过。
2015年1～10月，新乡商品房销售面积同比下降21.9%，平顶山同比下降13.6%，漯河同比下降9.3%，济源同比下降4.8%。2015年1～11月份，中牟县商品房销售面积同比下降25%，其他县级市也都如出一辙。
河南省2015年1～10月，18个地市中，14个城市房屋竣工面积明显下降，部分下降50%以上，郑州下降34.9%，全省同比下降23.3%。
“许多县级市的情况比中牟还要严峻。”河南城市发展研究中心主任刘社举例，济源市沁园街道办事处辖区内的15个房地产项目，自前年10月至去年10月，均价每月下降100元。
【“都不好过”】 房企大佬坦言压力
河南新田置业掌门田太广告诉记者，他身边已有不少同行朋友“扛不住了”。“他们大多在三四线城市，有的已经退出房地产，这种退出，在今后两年会越来越多。”田太广说新田去年卖得还不错，这主要得益于布局郑州。“但现在不像以前了，我们也不得不转型。”
相比田太广选择“抱团”，将在洞林湖拿的地“分”给恒大和碧桂园，河南建业集团的转型跨度更大。
“2014年，建业地产次未完成年初承诺的业绩目标。”在2015年3月24日的年度业绩会上，胡葆森总结道。2014年建业地产的年内净利润率及毛利率出现双下滑。2015年，建业的日子更难。
作为本土房企的头把交椅，建业在去年6月选择了“寻找新蓝海”，紧接着牵手华谊兄弟，开业五星酒店，打造5D生活馆……建业的注意力已从房地产转向了其他开阔地。
“我现在每天要交800万元的税，每天还要给银行赚400万的利息，有200万~300万元的人马费用，一天赚不够1500万元还完不成上市公司的任务。每天要卖掉6000万元的房子才能完成当天的任务。”建业地产遍布18地市，有70多个地产项目，去年，掌门老胡首次说出了自己的压力。
名列房企百强的正商，今年1月7日花了18.9亿元，拿下了郑州“新地王”。在近日省政协十一届四次会议的分组讨论上，有委员请正商集团掌门张敬国分析当今市场。
“都不好过！”张敬国四个字的回答意味深长。
【“罪魁祸首”】 低门槛产出“跟风大路货”
“过去三四线城市的房地产开发，完全模仿大城市套路，产品都是‘大路货’。”河南城市发展研究中心主任刘社说，截至2014年底，存量房200亿平方米，户均一套多房，截至2015年11月，开工的存量房有72亿平方米。
“库存”的背后是谁在作祟？
田太广认为，过去多年来，房地产行业门槛太低，谁有钱都去拿地盖楼，而盲目建设造成三四线城市房子的大同小异，积压起来就形成了现在的库存。田太广说，一线二线城市都是区域中心，而小的县城要以休闲生活为主，老百姓需求不同，要盖就得根据需求而盖。
碧桂园河南区域总经理杨海波告诉记者，这个月他拜访了安阳、信阳、南阳三地市的市长。“三个市长都很坚决地提到，房地产市场要从供给侧改革。”
【双侧并举】
攻关还需政企配合
去年的中央经济工作小组会上，中央将“去产能、去库存、去杠杆、降成本”定为供给侧改革的首要任务。这不仅关系到房企，与其上游原材料和制造业（水泥、钢铁、建材等）、下游消费品行业（家具建材、家电家纺、装饰装潢等）的库存行为都息息相关，甚至可以影响到经济扩张或收缩的动能。
近一年多来，为了“去库存”，政府已经采取了很多措施，比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆，还有打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁……
再看河南，2015年，许昌政府下发文件，称截至12月31日，在许昌市区购买144平方米以下在售普通商品住房的许昌市区户籍家庭，市财政给予每平方米150元购房补贴……
新乡、开封、安阳、濮阳等地市也纷纷出台各种政策，政府开始“掏钱”鼓励购房“去库存”。
关于供给侧改革的“去库存”任务，河南省政协副主席钱国玉告诉记者：“在城镇化建设中，农民进城需要改善居住环境，能不能把闲置的中低端商品房和公租房、廉租房结合起来，政府是不是可以考虑购买过来再租给农民住？这些方式，都值得探索。”
“除竣工商品房外，全省还有已取得预售未竣工的待售商品房7554万平方米，两类合计1.1161亿平方米，去化周期17个月，其中省辖市市区15个月，县级城市19个月。”在本届省两会上，新任河南省住建厅厅长裴志扬说：“河南将从房地产市场供需两端同时发力，加快商品房库存去化进程。”
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