[摘要] 今年的四月十二日，湘潭市政府出台《湘潭市人民政府办公室关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称“实施意见）这一去库存楼市新政，引起业内广泛关注。
今年的四月十二日，湘潭市政府出台《湘潭市人民政府办公室关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称“实施意见）这一去库存楼市新政，引起业内广泛关注。政策包括：拆迁户、大学生和农民进城买房给予200元/m²-300元/m²的购房补贴；推进棚户区改造；首付比例低两成等若干政策。
楼市政策的走向牵动无数人的神经，而本次湘潭去库存新政的力度之大，涉及范围之广，就影响力而言可谓前所未有。新政策到底应该如何看？今天湘潭房产网将就本次楼市新政带给你权威、直接、清晰的解读，抓住利好政策买房，购房压力将大大减轻！
解读一：征拆户购新房有重奖200元/平方米
从日前全市征拆工作联席会议获悉，今年我市城区征拆面积将超过160万平方米，征拆户过万户，包括窑湾、湘江两岸、火车站、昭山、板塘、二桥北等九大片区被纳入棚户区改造范围，湘潭的城市面貌将改换新颜。老房拆了，还是需要住新房，征拆户买房，是去库存的直接力量，《实施意见》中明确了鼓励征拆户购置新建商品房，符合条件的征拆户可享受200元/平方米的购房奖励。为此，我们采访了市国有土地上房屋征收管理处负责人郭小玲。
购新建商品住房有奖励
按照国家规定，有两种补偿形式可供征拆户选择，一是产权调换，以房换房；二是货币补偿。由于采取种形式，选地、报批、建房、分配等中间环节复杂，安置周期较长，征拆户一般都愿意选择货币补偿的形式。去年搬进河东教育局附近某楼盘的刘先生选择的就是货币补偿，他是火车站片区的征拆户，房子拆了以后，拿了补偿款买下了河东的房子。他说，货币补偿挺好，房子想买哪里都可以，河东市府中心位置好，生活配套好，离工作单位也近，还有货币补偿奖励和优惠，因此，他毅然选择离开生活多年的河西老城区，全家搬到了河东城市中心区。
据了解，我市城区征拆户现在选择货币补偿的比例已经达到90%以上，从2013年开始，我市出台的征收政策中明确，选择货币补偿的征拆户可获得1000元/平方米的奖励，因此，征拆户选择货币补偿安置的比例呈逐年上升趋势。郭小玲介绍，这次《实施意见》出台，再次加大了奖励力度，对于选择货币补偿的征拆户，领取补偿款后12个月内，在我市城区购买新建商品住房的，凭商品房买卖合同、购房款缴纳凭证和征拆部门出具的货币化安置证明等，可按新购商品住房面积一次性享受200元/平方米的购房奖励。但是，购买二手房的不在奖励之列。
直系亲属购房有补贴
鼓励征拆户购房，改善居住条件，提升幸福指数，《实施意见》中明确征拆户以其配偶、子女、父母等直系亲属名义购买新建商品住房的，按其购房款等于征拆款的部分所产生的契税实行购房补贴。
据数据统计，目前，我市国有土地上房屋征收后，被征收房屋和新购住房面积比可达1:1.4。尤其是很多原来老城区几代同住的住户，征拆后都会考虑买房，或自住，或给父母养老等等。因此，《实施意见》中对于征拆户直系亲属购新建商品住房也给予补贴，但取消了原来购买二手房也可享受的这部分补贴，既支持征拆户改善居住条件，日子过得更好些，又扩大新建商品住房的销量，直接助力楼市去库存。
据市房屋征收处多位工作人员介绍，18日《实施意见》发布后，他们接到了很多咨询电话，询问新政奖励、补贴的条件、形式等等，大家对此都非常关注。市征收处负责人表示，目前关于鼓励征拆户购置商品房的相关实施细则正在研究审定，包括享受对象、标准、申请流程和提交资料等细节问题，很快就会和大家见面，优惠政策一定会加紧落地。
创新安置模式有新招
根据今年的相关政策，我市原则上不再新建各类保障房和征拆安置房。《实施意见》中也明确，将创新征拆安置方式，探索尝试货币化购房安置新模式，打通商品房与征拆安置房之间的转换通道。
据介绍，我市已经建立征拆安置房源信息平台，征拆户可上网通过信息平台查找房源信息，简单、方便，省时省心。同时，市房屋征收处还不定期针对某片区的征拆户召开小型“房博会”，让征拆户站在家门口，利用散步、茶余的时间就能选房购房，也得到了征拆户的肯定。
今年，市房屋征收处还将根据征拆户的购房需求，引导资信优良的房地产开发企业按照市场化原则，以团购优惠价格提供质优价廉的房源，充实房源信息资源。郭小玲说，这个平台的建立，既切实方便了征拆户，又让入库房企找到了大量精准客户，搭建了刚需购房者与房企之间的互通桥梁。
市内某房企相关负责人表示，在当前形势下，房企加入征拆户房源信息库，也是去库化的一个有效途径，他们会有针对性推出优惠政策，吸引征拆户购房。
小贴士：赵先生家住平政路老城区，即将面临河西滨江风光带建设的征收，听闻政府出台房地产去库存新政后，他算了一笔账：现在的住房100平米，征收后可以拿到补偿、奖励和补助款约60万元，买一套100平米的新房绰绰有余，又可以拿到2万元的购房奖励，再加上契税减免大约1万元，七七八八算起来，装修新房后还有富余，美得很啦！
解读二：棚户区改造——去库存与惠民生的有机结合
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是城市建设的“牛鼻子”，不仅能让城市旧貌换新颜，也是改善市民住房质量，提升人民幸福感的一项重要举措。今年，是房地产业的“去库存年”，更赋予了棚户区改造另一层重要意义。我市刚刚出台的《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），将推进棚户区改造摆在重要位置，充分彰显了湘潭市委、市政府切实改善和保障民生的决心。本期，我们采访了市房产局住房保障科科长江恒，详细解读推进棚户区改造，释放购房刚性需求，助力房地产市场去库存，实现惠民安居。
2016，攻坚九大棚户区改造
据了解，今年湘潭计划投资133亿元，对窑湾—白石、河西滨江、三桥北、火车站、河东滨江、板塘铺、竹埠港、昭山、二桥北等9大片区进行棚户区改造。目前，在窑湾、白石公园侧、三桥北、昭山等地，棚户改造区的征拆工作正如火如荼，项目陆续开工，根据计划，6月底前棚户区改造项目开工率要达60%以上，11月底前全部开工建设。
为保证棚改项目的快速推进，《实施意见》中明确，将建立市区两级政府联动，市直部门并联集中办理前期手续的工作机制。
据了解，九大棚改重点片区分别由市委书记和市长等12名市级领导挂帅联点，强化组织领导，推进项目如期落地、开工。各大项目实行属地管理原则，明确各区政府（园区管委会）为重点片区实施责任主体。市直相关职能部门各司其职、开辟绿色通道、优化办理程序，实施并联审批，力促项目尽早开工建设。
江恒介绍说，3月份我市出台了《湘潭市政府购买棚户区改造服务管理暂行办法》，明确重点棚改项目的购买主体、承接主体、购买内容、购买程序，并将政府购买棚改服务的资金逐年纳入财政预算。目前，我市已与国开行湖南省分行、农发行湘潭市分行、民生银行、中信银行等多家银行进行申贷对接，争取到贷款授信近50亿元，努力扩大融资规模，为棚户区改造项目建设提供有力的资金保障。
加快棚改进度，推动惠民安居
湘潭是历史文化名城，是中部地区的老工业城市，历经岁月的沧桑，湘潭旧城区在承载深厚历史沉淀的同时，成为城市建设和发展的掣肘。简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋质量差、安全隐患突出、使用功能不完善、配套设施不健全，这样一批城市和国有工矿棚户区（简称“两棚”）的改造工作成为近年来市委、市政府的中心工作之一。
江恒告诉我们，截至2015年底，全市共实施“两棚”改造5.66万户，通过“两棚”改造，进一步完善基础配套设施，增加绿化广场，满足群众“以小换大、以旧换新、以危换安”的住房需求，增强城市承载能力，提升城市品质，让湘潭真正成为人民群众满意的城市、让人民群众有幸福感的城市。
今年58岁的冯月娥，老家住在雨湖区唐兴寺街道唐兴寺社区，也就是我们所熟知的“窑湾”。去年，我市启动窑湾-白石片区棚户区改造工作，冯月娥家的老房子在征拆之列。获得征拆补偿款后，她和家人在窑湾附近的楼盘买了新房。“127平米电梯房，比老房子大多了、舒适多了，以前每年要躲大水，现在新房子不潮湿，不淹水，小区配套也好，我们一家人都非常满意。”她说，“拆迁款、奖励补助等加在一起抵了房款后还剩下十多万元，装修也没有压力。“
《实施意见》明确，将城中村、城市危旧房改造、老旧住宅小区综合整治纳入棚改范围。像冯月娥这样的棚改户，未来两年内市本级计划改造2万户。《实施意见》在助力房地产去库存的同时，更多地以满足人民群众基本住房需求为出发点，站在促进新型城镇化，推动“精美湘潭”建设的角度，全力实现惠民安居。
优化安置方式，精准去库存
棚户区改造是化解房地产库存的重要杠杆。根据《实施意见》，以后原则上不再新建棚改安置房，鼓励购买符合条件的商品房用作棚改安置房源，提高货币化安置比例，力争市城区范围内棚改项目征拆货币化安置整体达到90%以上。无疑，棚户区居民的二次置业需求将有效促进普通商品房的销售，消化存量房源。
采访中，有开发商表示，政府回购商品房用作棚改安置房，“既能一定程度上解决一部分房企的库存房源销售问题，也可以快速筹集一批安置房源，实现互利互赢。”
不过，业内人士也提到，房地产市场去库存关键在于房企。房企要转变开发思路，突出供给侧改革，抓好自身的转型升级，提供适销对路的产品，才能把握住需求端，真正推动去库存，实现企业的发展壮大，促进房地产市场持续健康发展。
解读三：房贷不发愁 新政很给力
“家”字上面是一个宝盖，通常被认为是房顶，有房才有家。随着社会的不断发展，人民群众生活水平的不断提高，买房早已不是“需要为之奋斗一辈子”的事情，特别是银行、住房公积金购房贷款渠道的畅通，让市民买房变得相对轻松，压力大减。日前，市政府颁布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称“实施意见”），提出要加大金融信贷和住房公积金对购房需求的支持力度，从首套房认定、首付比例、贷款人群等方面放宽条件，大限度地满足人民群众买房的贷款需求。本期，我们采访了市房产局、市住房公积金、中国农业银行湘潭分行等部门相关负责人，详细解读《实施意见》有关内容，看信贷政策如何精准发力，为老百姓提供实惠和便利，为房地产去库存清障减负。
首付低仅需两成 金融信贷很给力
《实施意见》中提出，要加强商业银行对个人住房贷款的支持，对贷款购买首套普通住宅的，首付比例为20%。在执行基准利率的基础上，鼓励各商业银行进一步下浮贷款利率。与去年出台的“潭十条”中首付比例三成相比，更加给力。
我们走访发现，已经有银行执行首套房首付两成的贷款政策，比如中国农业银行、中信银行等，并且多家银行正在研究落实《实施意见》的相关措施，力求满足市民贷款买房的需求。
对于首套房的认定标准，《实施意见》延续了去年“潭十条”的宽松标准，对于拥有一套住房但已结清相应购房贷款的家庭，再次购买普通商品住房时仍执行首套房贷政策；而对于拥有一套住房但相应购房贷款未结清的家庭，购买二套房的贷款支持力度更大，低首付仅为三成，且执行基准利率，而“潭十条”时二套房的首付需四成。
业内人士指出，《实施意见》的出台，确实为刚需置业和改需置业提供了良好的购房条件，在一定程度上降低了购房成本，对于刺激购房非常给力。
力推组合贷公积金惠民更给力
组合贷款是指借款人购房时，因住房公积金贷款额度不足，就不足部分再行向商业银行申请贷款的形式，即由公积金中心和商业银行共同向借款人发放贷款。记者从市住房公积金中心获悉，从去年7月开始，该中心相继与工商银行、建设银行、华融湘江银行建立合作，推出组合贷款，组合贷款的单笔贷款总额不得超过房价的80 %。截止今年3月，全市已发放组合贷93笔。
据市住房公积金中心相关负责人介绍，《实施意见》出台后，该中心将组合贷款合作范围拓宽到了购买二手房。同时，加快研究出台农民工缴存和提取使用公积金的具体实施细则，提高公积金的购房支付能力，为市民群众实现安居梦助力减负。
农民安家贷农行助农真给力
《实施意见》中还要求，各商业银行要加大对农业转移人口进城购买新建商品住房的信贷支持力度，并提出参照农业银行推出的农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等，进一步创新产品。
据了解，今年年初省住建厅和农业银行湖南省分行联合颁发湘建房【2016】31号文件，推出支持农民进城购房的信贷产品——农民安家贷，面向农业人口和获得城镇户籍未满1年（含1年）的农民。农民安家贷的首付比例为两成，首付达到三成的，贷款利率可享受九折优惠。另外，考虑到农民收入不定期的因素，可自主选择按月、季度、半年的还款频率，提前还款的还免收违约金。
家住荷塘乡的唐先生，一直想在板塘买一套房，离湘纺小学近，方便孩子上学。房子看中了，资金还有些缺口，今年了解到“农民安家贷”后，他带着户口本，身份证，银行流水等，提交了房贷申请。他说，“农民安家贷款为没有月固定收入的农民提供了贷款买房的便利，也加快了农民进城的步伐。”
农业银行湘潭分行副行长谭红忠介绍，农民安家贷是针对农民的个人住房贷款产品，具有准入门槛相对较低，还贷周期灵活等特点，受到了农民朋友的青睐。目前，我市城区已经有37个楼盘与农业银行达成合作，为农民进城买房提供安家贷。
另外，《实施意见》还提出，建立完善农业转移人口进城购房的信贷风险分担机制。目前，市住房置业担保公司正在与农业银行湘潭分行洽谈合作，积极为农业转移人口购房提供担保服务，帮助农民实现进城买房安家，并通过特色贷款业务帮助农业转移人口解决在城市居住、生活、子女上学等相关问题，为推进我市城镇化进程，提升人民生活品质，提供有力的支持。
解读四：严把土地供应“闸门”从源头助推去库存
2016年是“十三五”开局之年，“供给侧结构性改革”成为引领发展新常态的抓手。去年年底，中央经济工作会议上圈定了今年经济工作的五大主要任务:“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”。要完成好“去库存”任务,可谓任重道远。4月初，省政府颁布湘政办发〔2016〕23号文件（简称“湘十条”），出台了十条具体措施，指导我省房地产市场去库存，紧接着，湘潭市政府召开新闻发布会，发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称“实施意见”），在全省各市州率先出台“去库存”政策文件。《实施意见》条措施就是“严格调控土地供应”，本期，我们采访了市国土资源局相关负责人，重点解读从源头严控土地供应，降低库存增量，助推房地产市场去库存。
严控增量 扭转“边去边增”现象
作为楼市的上游市场，土地市场的一举一动都是对楼市的折射。《实施意见》中对于严控土地供应，延续了“潭十条”的“严控增量，消化存量”原则，要求市直有关部门综合考虑商品房累计可售面积、消化周期、存量土地等因素，合理制定全市年度住房用地供应计划，适度缩减新建房地产项目在土地利用与供应计划中所占比重，控制房地产开发用地增量。
2016年楼市主基调定性为“去库存”，要达到预期目标，缩减房地产项目用地在全年土地利用计划和土地供应计划中的比重，至关重要。据市国土资源部门信息，近两年来，市本级房地产项目用地在每年土地利用计划中的比例已控制在6%-8%左右，今年争取控制在6%以内，从项目报批源头进行管控，既可有效控制商品房增量，又保障了重大基础设施、重大产业项目和重要民生工程的用地需求。土地供应计划则是另外一个重要调控手段。如何调控？通过缩减房地产项目用地的挂牌出让来控制商品房增量，简单来说就是政府不卖或者少卖房地产项目用地。市国土资源部门统计数据显示，2012年-2015年，市本级经营性（含房地产）用地供应量逐渐下降，今年计划房地产用地供应量也不会超过去年。截至4月底，市国土资源交易网挂牌出让的住宅用地面积约250亩，较去年同期下降20%左右。
市国土资源局相关负责人介绍，前几年以来，房地产开发用地供大于求，闲置、浪费严重。比如个别园区房地产用地存量过大，按照需求测算可满足多年用地需求。因此，今年将继续加强土地市场调控，从源头控制，把好“闸门”，加强土地计划管控，切实消化房地产库存量，着力扭转“边去边增”现象。
消化存量 扎牢“去库存”
《实施意见》中还明确，要对部分已批未供、供而未用的房地产用地，由市国土资源局会同相关部门和用地单位制定土地用途转换方案，经重新立项、规划调整土地用地等程序，重点用于国家鼓励和支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等领域的项目开发建设。
业内专家认为，当前房地产市场要想真正“去库存”，既要在刺激消费上用力，更要在供给侧使劲；既要出优惠政策刺激消费者消化“既有库存量”，又要在一定程度上科学合理地促成“库存增量”的转型提质，从产品自身品质等方面吸引消费者。简而言之，关键还是推动供给侧结构性改革，房地产企业必须在优化产品的有效供给上下功夫，转思路，多开发适销对路、具有发展前景、市民群众迫切需要的产品；过量过剩、过时落伍的产品，逐步减少供应甚至彻底摒弃。既然政府已经从政策上开了口子，开辟了一条绿色通道，房地产企业也应积极主动作为，好好谋划一番。
落实政策 加强引导和监管
据了解，市国土资源局已做了大量工作，全力助推房地产市场“去库存”，目前正在研究制定《湘潭市去存量土地专项工作方案》，全面清查批而未供房地产项目用地，确定可实施用途转换的项目，并联合规划、发改等部门制定可行的项目用途转换方案，报政府批准后颁布实施。具体操作程序则是由市城乡规划部门统一调整原房地产用途，市发改部门重新立项，市国土资源局办理供地手续，将这部分土地用于养老、健康等产业。
市国土资源局相关负责人介绍，从2015年起，我市一方面严格加大对城市房地产开发用地管理力度，切实履行市直部门管理职责，严格制定房地产开发规划；另一方面，在房地产开发上，以市场为指导，以规划为引领，有效引导房地产企业转型开发，充分发挥“有形之手”的作用，推动房地产业“供给侧结构性改革”，为促进房地产业持续、健康、平稳发展夯实了基础。
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