[摘要] 专家研判，一些热点城市房地产市场暴涨势头得到遏制，部分区域楼盘价格存在回落趋势，个别开发商降价可能增多，各方应对此作好准备。
近期，在福建、安徽、江西等多地，先后发生楼盘降价引发前期业主集体“维权”，引发社会关注。专家研判，一些热点城市房地产市场暴涨势头得到遏制，部分区域楼盘价格存在回落趋势，个别开发商降价可能增多，各方应对此作好准备。
接受《瞭望》新闻周刊记者采访中，中原地产首席分析师分析认为，2018年楼市逐渐出现冲高回落迹象，最近多家房企进入促销优惠、加快回款的节奏。预计打折、降价现象会有所增加。收房纠纷与“降价索赔”事件可能继续发生。
相关人士建议，法律和监管部门应该及时介入、分类处置。一方面，如果房地产企业存在过错，尤其涉嫌违规销售或者价格欺诈，应坚决依法维护购房者合法权益；另一方面，对购房者应及时提醒市场风险，并防止“房闹”现象影响正常公共秩序和良性市场生态。
楼市发生转折性变化
对于此轮出现的降价现象，一些业内人士认为，已经传递出楼市变化新信号。伴随着从中央到地方的持续精准调控，“房子是用来住的、不是用来炒的”楼市调控目标取得明显效果，中国房地产市场内在运行规律正发生转折性变化。
采访中，《瞭望》新闻周刊记者了解到，本轮楼市调控政策严厉度与密集度超过以往。自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续30个月以上，时长超过以往任何一轮。进入2018年后，各地调控频率有增无减。
中原地产统计，截至10月初，年内各城市累计房地产调控次数近400次，比去年同期增加8成，创历史同期新高。如果自2016年算起，我国有100多个城市累计调控超过600次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台。
一些业内人士认为，与以往相比，本轮调控有两个显著特征：
一是调控深度不断下沉，覆盖范围广。在很多城市，差别化调控政策已经下沉到区、县一级。调控范围从东部扩展到中西部，从一二线热点城市扩散到三四线城市。与此同时，分类调控、因城施策的特征更为明显，调控内容不仅仅局限于简单的限购、限售、限价、限贷，因城施策和分类调控手段更加多元。
二是执行层面不断强化，政策效果得以延续。目前各地已综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产长效机制的建立。
在金融信贷方面，监管部门严查各类消费贷流入楼市，各地推出了限贷措施、调整房贷利率；
在住房供应方面，已经形成了商品房、保障房、共有产权住房等比较完备的住房租赁市场；
在市场秩序上，今年6月，七部委宣布在北京、上海、广州、深圳等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。随后，对市场乱象的整治范围迅速扩大，大部分市场异动的城市都纳入其中。
多位业内人士认为，这两个特征使得本轮楼市调控的效果明显好于以往。在部分城市，市场预期已经转变，投资投机性需求得到有力遏制。
与此同时，近期多位房地产企业负责人也认为，随着热点城市房地产市场逐渐高位回落，尤其面对年底资金压力加大的局面，更多开发商有可能加入降价促销队伍，且力度可能会越来越大。
多地楼市趋稳的同时，一些地方房价下行的迹象，倒逼一些开发商选择降价促销。在此背景下，在福建、安徽、江西等多地，先后发生楼盘降价引发前期业主集体“维权”，引发舆论热议。
近日，在福建省漳州市，“融信壹号府”“万科城”等多个楼盘出现降价销售。《瞭望》新闻周刊记者调查获悉，今年上半年“融信壹号府”销售价格每平方米18000元左右。而近期，该楼盘新开盘部分商品房单价降到12000～13000元。为此，一些此前购房业主提出抗议。
国庆期间，江西上饶碧桂园信州府，价格从10000元/平方米降到7000元/平方米，引来业主维权；6月，因售价下调，位于北京市通州区的“K2十里春风”项目售楼处被业主“包围”，要求退房。
在合肥，滨湖区豪门金地小区近期也出现了业主聚集。原来，豪门金地小区一期业主多是在2016年购房，当时每平方米22000元左右。该小区近期新开盘部分的商品房单价明显低于前期价格。因此，部分一期业主声称开发商“卖房猫腻、同房不同价、天理难容”，“坑你没商量、一期业主亏损50万～80万”等。
纵观我国房地产发展历程，因降价而“维权”的现象时有发生，且多出现在市场下行之时。比如，在2008年、2011年、2014年房价下行波动中，范围内出现过三轮退房潮。万科、保利、龙湖等大型房企都曾遭遇过类似的抗议事件。
对此，《瞭望》新闻周刊记者也采访了一些业主。“房子本来就是一种商品，价格有高有低，这是很正常的。但是，站在业主的角度来看，一时间情绪上有点难以接受，短短几个月一平方米降价五六千元，一套房损失几十万元，何况买房子的首付还有部分借款的。”“融信壹号府”的一位老业主陈女士说，“买的时候想着能，现在还贷都困难。”
中原地产首席分析师认为，过去几年，房价普遍上涨，投资投机需求旺盛，一些购房者高杠杆购房，对于房价下行更加敏感。“房价一旦不涨，对于习惯了通过投资投机房产获益的人群来说，压力会倍增。”
普及“有涨有跌”常识任重道远
“有涨价、有降价的楼市才是正常的楼市。”接受《瞭望》新闻周刊记者采访中，合肥学院房地产研究所副所长凌斌说，在楼市的交易中，业主们没有“赚钱了必须出让利润给相关方面分钱”的义务，同样业主们也没有“亏本了必须追寻相关方面弥补其损失”的权利。
调研中，不少专家表示，中国房地产改革开放以来，基本上是持续单边上扬，甚少经历下降周期。大多数购房者的印象中，楼市是永远上涨的，一旦下降，就认为不正常，缺乏应对市场风险的经济、心理准备。就此，安徽省清源房地产研究院院长郭红兵具体分析说：
一是就投资型购房者而言。我国一些城市商品房的投资属性比较明显，这部分购房者并不看重房产的使用属性，更看重投资甚至投机属性，与刚需购房者相比，对房价波动更敏感。对这部分购房者，需要重点普及“有赚就有赔”的市场常识。“所有的投资品，比如股票交易、艺术品收藏等，价格都有涨有跌，、损失都是自主承担，不存在赚钱了是自己的、亏钱了就要‘维权’的荒诞逻辑。”
二是就刚需购房者而言。不管房价上涨还是下跌，刚需购房者都要居住，房价涨跌对其影响也不小。但这个群体更看重房屋质量、小区居住环境。郭红兵分析说，现在很多楼盘质量普遍存在或大或小问题，“开发商想卖高价，就要拿出高质量的产品，否则购房者维权是理所当然的。只要反映的问题是真实的，开发商就需要对自己的产品和管理服务负责。”
针对当前多地出现的“一降价就索赔”现象，专家建议，一方面，相关部门对“房闹”事件应该及时介入，减少“和稀泥”执法避免埋下社会隐患。
另一方面，对业主针对可能的价格欺诈以非诉讼方式维权，相关部门要主动加强购房者权益保护，遵循契约精神，坚决依法治理，促进楼市价格清晰透明，维护健康的市场秩序。特别是为绕开限价使用“双合同”“捆绑销售”等违规行为，要依法严惩相关开发商。
采访中，有相关政策研究人士向本刊记者提出，站在保护消费者权益方面，应该探索推行一定期限内的无理由退房，以构建更加平等健康的房地产企业和消费者之间的市场关系。“房地产领域的消费投诉较多，如果试行无理由退房，可以赋予购房者后悔的权利，一定程度上扭转消费者的弱势地位，督促房地产开发商注重产品品质，有利于在房地产市场逐步探索形成公平合理的秩序。”
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