[摘要] 随着房地产市场进入下半场，行业集中度逐渐提升。有数据显示，目前前十房企集中度约为30%，这一数据还将继续走高。
随着房地产市场进入下半场，行业集中度逐渐提升。有数据显示，目前前十房企集中度约为30%，这一数据还将继续走高。这将加速中小房企的消失，同时也提升头部房企的市场份额。
但行业集中度提升带来的变化远不止于此，它对于国家大力倡导的智慧建筑也有着极大的帮助。明源地产研究院智慧工程事业部总经理唐亮认为，房地产行业集中度的提升会促进智慧建筑业的发展。
唐亮认为，当开发商、施工单位都成为庞大的少数者时，一定会通过工业化的智能方式尽可能提升产品施工过程的效率与产能，比如碧桂园的SSGF、万科的5+2建筑工业化等。
在唐亮看来，房地产行业中关于智慧的概念很多，例如智慧建筑、智慧工地、智慧工程、智慧建造，四者之间有着层层递进的关系。“建筑是目标，建造是过程，工地与工程属于手段和方式，目前我国的智慧建筑发展还处于起步阶段，未来很光明，但会很曲折。”
什么是智慧建筑？学术上的定义是指，通过将建筑物的结构、系统、服务和管理根据用户的需求进行最优化组合，从而为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境。
唐亮有着更细致的看法，他认为：“智慧建筑是从业主的视角去看，智慧工地是从施工单位的视角看，智慧工程是从开发商的角度看，智慧建造则是从房屋生产过程来看。”
很显然，智慧建筑既是最终成果物，又不能脱离其它三者而独立存在。“它拥有着非常大的前景与市场空间。”理工思维的唐亮从被动、主动、消费者三个因素进行阐述。
首先被动原因是受当下建筑人才结构的影响。2017年的数据显示，我国施工领域工人的平均年龄已达到40岁，老龄化趋势明显。唐亮表示，按照这种趋势下去，建筑领域必然面对人口缺失，从而会带来成本的增加。“解决这个问题，提升自动化、工业化水准就成了一种必须。”
主动原因则如开篇所言，房地产行业集中度的提升，出于成本及效率的管控倒逼着房企及施工单位主动加速智能化、工业化的发展。从消费者维度看，在智能化环境中成长起来的90后、00后消费者，会对所居住的房屋智能化提出更高的要求及需求。
高房价会阻碍智慧建筑的发展
唐亮把智慧建筑系统分成三个阶段：首先是打底子，即在施工阶段就介入智能化发展，其次是开发商的管理过程，即智慧工程，再就是成品呈现，各种智能化的设备、装修、室内结构往建筑里面添加。
“就像一部苹果手机，施工的房屋结构就相当于你具备了智能化条件的手机；接下来IOS系统的内置，相当于智慧工程，即开发商在管理过程中的智慧化运用；最后是软件开发，各种APP的出现，即有了成型的房子，则可以内置许多智能化设施，比如厨房系统、客厅系统、停车位系统，包括房间内部结构的自由变换与组合等。”
唐亮直言，与发达国家相比，目前我国智慧建筑还在起步阶段，“绝大多数房企只是存留于第三阶段的表层。”但智慧化的趋势犹如历史的车轮，只会向前走并越来越完善。只不过在这个过程中，路线是曲折的。
据唐亮观察，智慧建筑面临着不小的挑战。众矢之的的高房价也是阻碍其迅速发展的原因之一。唐亮分析道，当下房价已然很高，达到大多数老百姓力所能及的临界点。“在此基础上，再增加智慧化的成本，如果成本提高30%，老百姓也很难接受。”
这也意味着，智慧建筑作为房屋的附加、增值功能的这部分价值变得很小。
此外，一个项目的诞生过程极其复杂，开发商要面临着施工单位、上百家的供应商，若要将智慧建筑进行到底，高技术标准下，多方如何顺畅地协作是必须要回答的问题。为此，融创、金地、中海宏洋等头部房企找来明源做整套的智慧工程解决方案，以实现多角色、多场景、多要素的高效协同，用大数据辅助采购定标、供方评估、产品优化和质量安全跟踪。
不仅如此，房屋的安全结构与智能化如何平衡也是不容忽视的问题。“想要让房屋更智慧化，更灵活，屋内的结构可以自由组合，卧室可变客厅等，这就对房屋的安全结构提出更高的要求，也是一个更高的挑战，怎么取舍，也是整个智慧建筑发展过程中的一个挑战。”唐亮如是说。
无论如何，相信伴随老龄化、房企集中度加剧、工业化的推动和数据智能高速发展，智慧建造的发展将很快迎来春天！
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