[摘要] 有人说2018的楼市像一潭死水四面楚歌，掀不起大风大浪，显得毫无生机、寒冷无比；而内幕君认为，这更像是一场自然界的蛰伏，逐渐懂得不求大富大贵，只求长盛不衰。
有人说2018的楼市像一潭死水四面楚歌，掀不起大风大浪，显得毫无生机、寒冷无比；而内幕君认为，这更像是一场自然界的蛰伏，逐渐懂得不求大富大贵，只求长盛不衰。
伴随着寒冬与初雪，扑朔迷离的2018年即将收尾。内幕君分析了今年八个热点词，感受到2018的楼市没有想象中那么冷：
1、调控不放松
经过几番被政策愚弄的房价走势，购房者渐渐对调控产生了抗体，就像「狼来了」的故事一般，根本不买账。
从2016年底开始这轮楼市调控持续发酵，可消费者并没有因此消停，反而此消彼长。一线城市蹲（涨），一线城市蹲完二线城市蹲，二线城市蹲完三四线城市蹲。
于是这场攻坚战仍从年初一直持续到现在，成为了持续时间最长的调控。调控一年比一年严厉，今年政府就再三强调：“楼市调控不会放松”！
相较于2017年楼市调控次数，2018年可以说与之旗鼓相当，并且成效颇丰。性买房的热风刮了三年多，终于在两年调控的遏制下得以喘息，连部分三四线城市都不放过，导致今年的「金九银十」不尽如人意。
与其说是调控的功劳，不如说是经济危机大环境影响的助力，而调控只是让楼市降温这个过程显得更加缓和。
这一次国家吸取教训后，并没有拿出房地产这个「夜壶」来蓄水，似乎已经意识到「灰犀牛」的存在，开始采用战略性眼光谋长远发展。
当三四线城市市场逐渐透支，整个楼市高烧早已退去，出现了低烧症状。近一两月，部分一二线城市的银行下调了房贷利率，房贷额度较之前充裕。
因城施策，可以打出头鸟，也可以合理去库存。「山东菏泽放开楼市限售」便起了个好头，顿时让人感觉暖意十足，连房地产板块都应声上涨！
紧跟着一线城市广州也放松商服类物业限售！大家就像久旱逢甘霖，一滴就高潮。于是都憧憬着全面放松调控、楼市重现繁荣的盛况。
如果经济仍持续不景气，调控这高傲的头颅也会逐渐低头让路，繁荣还会远吗？
2、楼市拐点
年中，成都万人排队买房、杭州郊区盘3000人摇号抢房、深圳土豪冒雨离婚再通宵排队买房等新闻屡上头条。买到即赚到的心理，让这些摇号限购的城市反而魔性的火爆。
今年楼市就如同春夏秋冬般季节更替，楼市在8月份达到顶点后由盛转衰，让人们觉得楼市拐点已到，频频驻足观望。
其实11月的楼市没有想象中冷。从统计局公布的数据来看，11月70城多数城市房价依然坚挺，但降温的态势依然在延续。
热点地区变凉，冷点地区升温。东部城市房价降温明显，而中西部城市房价则相对稳定。
相比于新房限价的影响，二手房价格更能反映市场真实情况。二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调，三四线城市降温速度会更快。
可以看出越到年底，房企为冲业绩降价促销力度加大，二手房的议价空间也会越大。近期有很多粉丝咨询内幕君现在能不能出手，看出许多购房者也在伺机抄底楼市，年底更加蠢蠢欲动。
官媒放言，“不希望房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”，其实就是一个稳字，无论涨跌围绕价值上下波动即可。
3、租金暴涨
买不起房可以租房子，其实涨房租比房价涨更可怕！
身边租房的人今年都在抱怨涨房租的事儿，一年涨几次，一次涨几百。大家还面临着裁员降薪的焦虑中，这不伤口上撒盐。
今年8月，房价大涨引得大家十分愤慨，尤其是一二线城市，本身租房人的生活压力大。大家都在自嘲：“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”。
而长租公寓之间的恶性竞争成为推动房租上涨的重要原因。随后10个长租企业被约谈，要求2个月内在市场上投放超过12万套不涨房租的租赁房源，房租风波才得以平息。
近日我爱我家旗下长租品牌「相寓」房租上涨超过20%，其曾经的「不涨房租」承诺已成泡影。自如也取消了不涨价限制，涨幅不超10%。
再像北京近一年不断爆发出赶人事件，整饬群租市场，拆除大量老破小，让更多人无处可租。婆们也是看到了商机，你涨我也涨，交不起就赶快搬走。
上图看出，一线城市的租金增长速度已超过收入增幅，尤其是刚工作不久的年轻人压力山大。
租房市场的监管和整治，维持供需平衡是2019年的关键任务。
房租暴涨和长租公寓暴雷，让普通老百姓深陷苦海，房租压力的增大其实也是变相刺激人们的购房欲望！
4、融资难
欠债还钱，天经地义。出来混总是要还的，地产江湖也例外。
今年融资人才成为房企们高薪抢夺的香饽饽，使尽浑身解数通过各种渠道融资，即使利率超过10%也敢借，可以看出房企「抢钱不易」。
这几年许多房企都卯足马力高杠杆向前冲，突然遇到拦路虎很难刹得住车，高负债即将迎来偿债高峰期。再加上楼市趋冷、回款慢、土地成本增加等压力下，如今谁能抢到钱谁才能活下去，大多也是借旧还新。
近期发改委次对房地产融资发债提出量化的标准，十几个品牌房企才能尝到甜头。且这仅是定向宽松，不允许资金直接用于地产投资，这样有利于房企多元化发展。
而其他众多房企的资金需求量仍很大，供远小于求，尤其是那些较为激进、实力又不够扎实的中小型房企，仍存在资金链危机。
像身家百亿的中弘没落就是融资难的最典型的案例，届时中弘将成为有史以来家无法偿债而面临倒闭的上市房产公司。
融资的生死时速下，加速了房企的两极分化，2019年地产格局大洗牌也会更佳清晰。
为了生存下去加速回款，已经有许多企业让利促销，加大营销力度进行全民营销。随之越来越多的房企进入了千亿大军的队列，龙头房企更是再创佳绩。
5、土地流拍
土储是房企的命根子，囤满足够的粮食才能安稳度过冬天，而房企也跟购房者一同观望不前。
在过去的11个月里，中国一、二线城市土地流拍数飙涨到282宗，是2017年全年的2.6倍，创六年新高！本来年初房企频频下沉到三四线布局拿地，在下半年也都已偃旗息鼓。
一向作为房地产晴雨表的土地市场，在今年彻底被打入冷宫。大多数拍出的地块也是以底价成交，「地王时代」一去不复返，留下的是曾经地王盘的苟延残喘。
房子卖不动了，地价又贵条条框框又多，大家现金流都十分紧张，自我生存都难还谈什么囤地发展？
当然并不是所有开发商都放弃拿地，总有人爱在别人恐惧时贪婪。像万科在喊出「活下去」口号后大快朵颐拿地，到11月万科累计拿地金额已反超碧桂园。
局部地区的土地市场也有所改善，像北京11月26日以316亿元总价成交的12宗地块，并在土拍过程产生了60轮竞价、近50%溢价率，也一改以往流拍频现局面。
面粉便宜了，2019年的面包还会再贵吗？当土拍市场改善之时也是楼市回暖之日。
6、房闹乱象
房子好卖的时候，似乎只有购房者如何能买到的问题。而当楼市步入理性甚至冷淡的境地，便会发现矛盾重重。
今年各大城市都陆续爆发精装房维权事件，涉及开发商众多，且主要集中在限价后销售的楼盘。房价利润不够装修来凑，开发商搭售高价精装修并压缩成本。还有各种虚假宣传、合同有欺诈等矛盾，最后劣迹斑斑闹得两败俱伤。
下半年降价风波又掀起一股维权潮，一个月不到买的房便降价几十万，谁受得了？购房者们见小区门口拉横幅不管用，被逼无奈走上了「强盗」般途径，围攻打砸售楼处，要求退钱退房。
有钱的房企宁愿退钱退房来求得一时安宁，囊中羞涩的房企只能忍受房闹压力。甚至还有房企自导自演，请人来佯装砸场子上新闻做免费的广告宣传，吸睛促业绩。
为高周转抢工期，头部的房企们相继出现项目坍塌事故。因为资金周转率越高，盈利越多，于是大家一味求快。可再熟练的技工，在加速下也会出现差错。
劣质装修、降价潮、坍塌事故等房闹乱象，不断降低着人们对房子的信心。但是房企也逐渐清醒意识到品质的重要性，在降杠杆、提质控速下朝美好生活迈进一步。
而在市场冷静、提质控速、调控放缓后，2019年还购房者一个安心？
7、去地产与多元化
今年郁亮说，房地产行业转折点实实在在到来了！
在说这句话之前，早在5月31号万科就实行了去地产化。旗下多地分公司在外界不知道情况下悄悄去掉了「房地产」字样，寓意朝多元化发展。
的确众多房企争相去地产化，近期像奥园、保利、龙湖等近20家房企扎堆更名，这像是对行情骤变的无奈，又是对多元化寄予希冀。
随后许多房企大肆布局商业地产、长租公寓、文旅小镇、物流地产等，甚至跨界金融、科技、教育、体育娱乐、农业等领域，都为了谋求新的利益点，在一定程度上可提振股价，增强投资者信心。
可是去地产之路不易，五花八门的业务带来的营收却寥寥无几，最终仍是靠地产主业吸血。嘴上说着去地产化，拿地、并购、回款却很诚实。
像中天金融近期又回收200多亿地产业务，万科也喊话“回款不到6300亿，所有业务都喊停”，还有很多文旅小镇，基本上是打着小镇的名义去开发房地产……
转型是一条十分幽长的荒路，这些习惯于赚快钱热钱的房企们很难静的下心去做技术、做运营、做创新。
这条路是死胡同还是峰回路转，可能还需要磨练个10年再来回答，地产之路仍还有很远没走完。
8、房产税
房产税什么推出、如何实施、税收力度如何，这是每个人都关心的问题。
今年的税制改革力度空前，全年减税降费规模预计将超过1.3万亿元。减税的同时肯定也要维持收支平衡、调节社会财富分配，围绕房地产税立法的工作不可否认也在加快，但又十分艰巨复杂。
近日发布的《中国住房发展报告（2018—2019）》中，指出未来在征收房产税的时候将只会针对新交易的住房启动征收方案，也就是说只要房子不交易那么就不会被征收房产税。
虽说这是对刚需的利好消息，但是刚需也难免会涉及换改善房买卖交易的环节，如何因人而异、因城施策，从报告透露的这一点中难以管中窥豹。
而且人类是十分精明狡猾的，上有政策下有对策，连摇号限购都能随便关系搞定，不知政策下来又会闹出什么幺蛾子。
2019年的减税降税的力度仍在加大，房产税不到落地的那一刻，仍是充满悬念。
年末新闻乱花渐欲迷人眼，烘托出楼市逐渐温暖起来，任何变局也阻拦不了其前进的步伐。不得不承认，2018年的楼市定是历史上浓墨重彩的一笔！
这是一个转折点，更是一个新的起点。蛰伏后，房地产行业未来仍可期！
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