[摘要] 关于《湘潭市市城区商品房预售款监督管理 实施细则》的政策解读。
一、解读方案
（一）解读提纲：背景依据、目标任务、主要内容、涉及范围、执行标准、注意事项。
（二）解读形式：文字说明。
（三）解读途径：在市住房和城乡建设局门户网站、湘潭住建微信公众号公开。
（四）解读时间：2018年10月24日
二、解读材料
为贯彻落实《湘潭市市城区商品房预售款监督管理办法》（潭政办发〔2018〕60号），进一步明确和细化商品房预售款监管工作，结合工作实际，我局起草了《湘潭市市城区商品房预售款监督管理实施细则》（潭住建发〔2018〕117号。
（一）背景依据
一是落实以人为本，满足人民群众美好居住需求的根本要求。习总书记在十九大报告中提出 “房子是用来住的、不是用来炒的”。住房问题反映了人民群众对美好居住环境的追求，是当前重要的民生事项。而预售制度是解决住房问题的重要举措，科学的预售款监管模式既充分发挥了提升住房消费能力，支持项目顺利建设的积极作用，又尽量避免了可能因楼盘烂尾损害购房人利益、影响社会稳定和谐的弊端。作为我市城区商品房预售款监督管理部门，要切实做好预售款监管工作，提升管理水平，把这项民生工作做好做实。
二是贯彻国家政策，适应宏观经济社会形势的必然要求。2010年，原湘潭市房产管理局出台了《湘潭市城区商品房预售款监督管理实施细则》（潭房字〔2010〕97号），建立了以政府监管为主，银行配合为辅的预售款监管模式，有效保护了购房人的合法权益，保障了信贷资金安全，促进了开发项目顺利实施。但此文件因过有效期已失效。同时随着国家政策的调整，宏观经济社会形势发生变化，原有的监管办法部分条款已不适应当前政策形势的需要，在此背景下， 2018年9月20日，湘潭市人民政府办公室制定出台了《湘潭市市城区商品房预售款监督管理办法》（潭政办发〔2018〕60号号），从预售款收存、使用等方面做出了新的规定，为使该文件更具有操作性和实施性，必须制定出台与之配套的实施细则。
三是加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展的迫切需要。近年来，随着新型城镇化和精美湘潭建设的推进，我市房地产市场发展迅猛，预售项目大量增加，预售金额较大。2015-2018年上半年，发放预售许可证 236 个，批准预售面积 820余万平米，累计监管预售项目 115个，监管预售资金约200多亿元。房地产市场监管难度和风险逐步加大，不稳定因素增多。个别房地产开发项目因开发企业擅自挪用预售款，而监管银行监督职责未履行到位，导致项目停工多时无法交付使用，购房户权益受损，多次上访市委市政府，影响社会和谐稳定。
（二）目标任务
为贯彻落实《湘潭市市城区商品房预售款监督管理办法》（潭政办发〔2018〕60号），进一步明确和细化商品房预售款监管工作，保障房地产交易各方当事人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。
（三）主要内容
重新公布的《湘潭市市城区商品房预售款监督管理实施细则》共五章二十四条，由总则、预售款收存管理、预售款使用管理、法律责任及附则组成。
与原实施细则相比，新细则有如下重要变化：一是进一步明确了监管机构。明确由湘潭市房地产产权监督管理处和湘潭市园区房产管理处作为我市城区预售款监管机构，承担预售款监管的日常管理工作。二是首次在我市实行预售资金使用节点控制，在取得商品房预售许可证后一个月、主体结构封顶、主体竣工验收合格等几个主要节点，必须保证监管账户上留存一定的资金。三是进一步梳理资金使用审批流程，开发企业申请使用预售款的，按项目向所在地监管机构提出申请，监管机构核对资料后，组织现场查勘，出具审核意见，报监管领导小组办公室审批；属于重大、敏感、复杂项目的，需提请监管领导小组领导审批。四是强化了责任追究。对于房地产开发企业的违规行为，由监管部门责令改正，整改期间暂停预售合同网签和预售款拨付，仍不改正的，按照相关法律法规处理并记入房地产开发企业信用档案，向社会公示；对于监管银行的违规行为，监管机构暂停与该银行签订新的监管协议，并将违规情况通报金融监管部门。
（四）涉及范围
雨湖区、岳塘区人民政府，湘潭高新区、经开区和昭山示范区管委会，市直各有关单位，市属和驻市各企事业单位，各人民团体。
（五）执行标准
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关政策执行。
（六）注意事项
实施细则自2018年11月24日起实施，由市住建局负责解释。
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