[摘要] 春节过后，多地楼市出现了回暖的迹象，加上各地政策微调，房贷利率下调，甚至还有二手房交易税费减半的利好。一时间，楼市一派欣欣向荣的景象。
春节过后，多地楼市出现了回暖的迹象，加上各地政策微调，房贷利率下调，甚至还有二手房交易税费减半的利好。一时间，楼市一派欣欣向荣的景象。
今天（3月14日）上午，国家统计局公布了房地产2019年1-2月份房地产开发投资和销售情况，似乎和“回暖”有所出入。
首先是销售方面，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。
商品房销售面积和销售额双双下滑。
（来源：国家统计局）
对此，统计局回应称，目前房地产市场总体平稳。前两月商品房销售面积略有下降，主要是两方面原因：一是春节因素，对购房行为带来影响；二是房地产市场进入新发展阶段，强调“房住不炒”，老百姓买房更为理性。随着长效机制的建立完善，房地产市场会保持平稳健康发展。
销售数据的回落，其实在预期之内。
一方面，去年同期楼市正处于繁荣期，三四线城市棚改正如火如荼，在一片看涨的预期下，购房需求源源不断，房地产销售数据创下了历史新高。
而今年1月绝大多数城市的房地产处于降温期，2月三四线城市返乡置业潮爽约，市场较为低迷。从2018年销售额和销售面积走势来看，下半年出现了连续多月涨幅放缓的趋势，增长较为乏力。
另一方面，长达两年多的调控成效显著，尤其是经过2018年的“史上最严调控”，开年以来房地产销售均出现一定程度的下滑。
据地产研究中心数据，100房企的权益销售总量同比下降8.6%。其中，3房企恒、万、碧本月的权益金额同比降幅均接近30%。
商品房销售的降温，也说明了市场进入了调整期。
土地市场的降温更为明显。房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%；土地成交价款690亿元，下降13.1%。
在政策大方向未转变的情况下，多数房企战略偏向保守、谨慎。
从拿地布局上看，在三四线棚改热度下降、需求透支，一线城市供给有限的双面夹击下，二线城市显然受到更多青睐。苏州、福州、太原、天津等地的土地市场迎来了一定程度的回温。
从成交降温到土地降温，房姐认为，当前市场更真实的情况是，“小阳春”和退烧并存，新闻报道中多次出现的房地产的回暖只是局部和个案，不能代表整体情况。
一方面，“金三银四”是传统的房地产销售旺季，另一方面，“回暖”只出现在热点核心城市，如上海、深圳、厦门等，这些城市经历了长时间的调整，筑底回暖是正常现象，并且也只有部分热点项目出现增长，是刚需入市托起了需求。
但更多的城市调整期才刚刚开始，市场全面转暖还很遥远。尤其是前期棚改依赖度较高的三四线城市，存在明显的回调压力。
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