[摘要] 近一个月来，看起来楼市利好频出。
近一个月来，看起来楼市利好频出。
政策端，“一城一策”在一点一点拱开调控监管的大门。
海口、广州、西安、珠海……分别从落户和人才等方面，试探性的放宽门槛。
市场端，宏观基本面市场似乎在止跌回涨。
2月份的成交数据已经出来了，142个样本城市房价平均环比上涨0.335%。其中，在142个重点城市中，房价上涨的城市有94个，占到总数的66.2%。
微观端，有层出不穷的大新闻出来。
新房市场，有杭州和南京为代表的“千人摇”再现江湖；二手房市场，有深圳为代表的成交量连续5周上涨，中介喜提买奔驰……
短短10个月，似乎信心彻底掉头、扭转。
就连我，都在外地考察的过程中，不断接到类似咨询——
娃哥，我要上杠杆买深圳了，能不能暴击一把？
开年之后，我不断在外地考察，我一直尝试着去搞清楚两个问题——
未来三年，楼市大概率暴击的秘籍是什么？会从哪些城市开始？
1
有些事，错过的，就真的错过了。
一波楼市行情教化了绝大多数国人。
点滴光亮，就能让人幻想出万丈光芒。
然而，上一波行情的背后，是一系列数载难遇的利好叠加。
货币端，两年时间，足足有6次降准，6次降息。
2015年的2-10月份，几乎每个月都有降准、降息。甚至6月份和10月份这两个月，既降准又降息。
的货币宽松，大量的、便宜的钱流入市场。钞票在手，房企有胆量拿地，我们有胆量买房。
2016全年，刷新了340宗地王。高价地频出，又为楼市注入了一剂最强的强心剂。
政策端，京沪之外的绝大多数城市，几乎没有门槛限制，对所有人都是敞开了怀抱。
上海到南京，南京到杭州，合肥到长沙，郑州到西安……大量的钱和人在重点城市之间流动、聚集，再分散，再聚集。
供需端，我们对于库存量的认识显然是滞后的。
我看过一个数据，2016年年中，绝大多数城市的库存去化周期都在8个月以内。甚至，合肥、长沙、西安、成都等城市的去化周期不足5个月。
彼时，去库存仍然是主旋律。
微观城市里，似乎到处都有概念。
珠三角，有粤港澳；中部省会，有中心城市；环京有第二机场、通武廊、市府搬迁；长三角，有环沪都市圈；三四线城市，有货币化安置……
六次降准降息/340宗地王/供需矛盾激化/调控门槛放开/城市概念频出……
数载难遇的强刺激叠加，才催生出上一波的行情轮动。
我多次提及“数载难遇”，只是想请大家思考一个问题：
仅仅时隔三年，“数载难遇”，真的会再次叠加吗？
有些事，错过了，就真的错过了。
2
有些城，该暴击，早都暴击了。
这张图是粤港澳大湾区内，有概念支撑的热点板块房价涨幅图——
这张图上面的每一个红点，都有一个概念。
千灯湖，是广佛同城；南朗，是深中通道；凤岗，是临深；坦洲，是临珠……
这张图上面的每一个红点，都是一次暴击。
千灯湖，涨幅170%；坦洲，涨幅150%；红山，涨幅320%；南朗，涨幅200%；增城，涨幅160%……
整个大湾区，但凡有点概念的板块，平均涨幅170%，涨幅320%。
不仅是大湾区，放眼，也大都是如此。
一条在建地铁，让环杭的绍兴柯桥，从11000涨到19000；一个临宁+轻轨，让靠近南京的句容，从6字头跳涨到13000；坐拥一圈概念的嘉兴，房价也是1.5倍的涨幅；杭州搞个亚运会，在环杭建了一圈分会场，顺便把分会场的房价翻了番……
但凡有概念，真的都已经暴击了。
2017年初，我从珠三角考察回来。
在东莞的虎门，还能找到1万出头的新房；在东莞的凤岗，还能找到2万2的新房。彼时，这就是典型的洼地。
时隔近两年，虎门新房，2万起步；凤岗临深次新房，2万8起步……补涨完成。
2017年底，我从长三角考察回来。
在苏州的园区，核心区还能找到28000的次新房。彼时，这也是典型的、调控较早、受政策打压下的洼地。
时隔一年，苏州园区跳涨40%以上……补涨完成。
但凡有洼地，真的都已经填平了。
2015年，一线城市起；2016年，二线城市起；2017年，一线都市圈、二线城市起；2018年，三四线城市起，部分城市补涨……
整整4年了，老哥们。
难道你们真的以为：有一块所有人都看不见的、待暴击洼地，等待着你们去挖么？
该暴击的，早已暴击了；该填平的，早已填平了。
3
有的问题，该出现的，已经出现了。
熟悉我的都知道，在过去的一个月，我一直都在粤港澳考察。
这应该是概念最重的城市群之一，是经济基础的城市群之一，还是都市圈融合、产业体系化程度的板块之一。
但即便是这样的城市，在巨额涨幅的背后，不仅没有带来概念的落地，反而问题重重：
• 城市之间的地铁连通一再搁置，5年之内很难大湾区的轨交全面互通；
• 不仅地铁通不了，就连城市之间的断头路，修了5年，都无法通车；
• 金融中心、产业园遍地开花，建好了超高层，却引不进企业；
• 广佛一体化、珠中江一体化、深莞穗一体化的背后，充满城市的博弈和大片的割裂带……
没有地铁连通和路桥互通，谈什么人口导入；没有企业入驻的写字楼，谈什么就业中心转移；没有城市融合，谈什么产业、人口，乃至房价的融合……
这还是在粤港澳这种明珠一般的城市，尚且如此，更别提其他城市了。
广州有个亚运城板块，是2010年广州亚运会的主会场所在。
该板块在亚运前后，几乎是广州最饱受期待的明星板块，也是当时广州房价涨幅的板块之一。
亚运之后，概念退却。该板块很快陷入了配套匮乏、孤盘割裂、人口导入困难的尴尬境地之中。
6年涨幅，只有50%。直至上一波大行情起来，方才解套。
由此反观，杭州主会场之外的几个分会场——柯桥、湖州、金华、临安……
亚运之后，概念褪去，暴炒之后的房价该何去何从？
然而以上诸多问题，统统无人关注。概念能否落地，已经不再重要。
大家都只想摘果子，苦于没人种树。
刚有个概念，就趁着行情把房价炒上了天。
绝大多数城市，房价的涨幅已经远远的超过了概念的落地！
在静淡市中，这些概念也加速进入了挤泡沫的通道中。
中山南朗的房价已经回调了20%；中山坦洲，回调了15%；千灯湖，回调了5%；增城的二手房，回调了10%；绍兴的柯桥已经横盘，二手小幅回调；嘉兴，与峰值相比也回调了30%……
该出现的问题，如今已经出现了。
4
该出现的机会，也正在浮现。
我有几组数据分享给大家。
• 3月份，北京二手住宅成交16051套，创10个月新高。这也是317调控之后，北京第三个月度二手房成交破1.6万套；
• 3月份，上海二手住宅成交突破26000套，预计可能突破3万套，创26个月新高。
1.6万套和3万套，分别是什么概念？
一线城市的市场，从触底到复苏有一条标志性的红线，二手房成交量1.5万套。
而3万套对应的是，上海“2015-2016”超级牛市中，供需直接爆掉的那几个月。
借着这两个数据，你可以想象一下：一线城市市场复苏的力量有多大。
在成交量的背后，还有两个比较有意思的数据。
这是北京近期的成交热力分布图——
通过这张图，我们发现，近期北京的二手房成交热点大都在黄村、天通苑、回龙观、良乡……这些刚需和刚改客户最为扎堆的区域。
而且，近期北京的成交总价段扎堆聚集在500-600万这个区间，这个总价段范围内的低价笋盘也越来越少。
这一系列的数据，都在释放出一个重要的信号：
刚需和刚改类自住客户，正在加速进场。
而一线城市的市场底，就是从之前徘徊、犹豫、观望的自住客，逐步决绝进场开始的！
同样的情况，也发生在上海、深圳。
甚至是合肥，如果认真观察过合肥市场的朋友们，一定会注意到最近合肥的成交量也在上升，成交周期也在缩短，沉寂两年的自住客，开始进场了。
刚需刚改自住客的进场，才是点燃一二线城市复苏的导火索。
5
行至此处，我们重新回到开篇的两个问题——
• 未来三年，楼市投资大概率获胜、或者暴击的秘籍是什么？
• 它们会从哪些城市开始？
今天，我一直在强调：错过、遗憾、风险和回调。
但实际上，我从未偏离过上面的两个问题。
有些事，错过了，就真的错过了；有些概念，该暴击的，都已经暴击了；有些洼地，该填平的，都已经填平了。
一二线的触底升温，不是从投资客开始的，反而是从满足限购条件的刚需刚改客户进场开始的。
因此——
想要搏暴击，就要放弃暴击思维。
真正的机会，反而来自于“已经有切实自住需求大批进场”的城市。
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