[摘要] 楼市3月“小阳春”，到底是真还是假？
楼市3月“小阳春”是真的还是假的？楼市到底有没有回暖？如果说，对于这些问题，此前还有争议的话，那现在是结束争论，并且给出肯定答案的时候了——是的，楼市确实回暖了！
4月16日，国家统计局发布了3月份70城商品住宅价格数据，等于直接确认了房地产的“小阳春”是真的。这个时候如果还要继续争论市场是否复苏，纯属是没事找事，浪费时间……
现在大家关心的是，这种行情能否持续。明源君认为，无论是市场表现，政策层面，还是最根本的支撑——经济的韧性和持续增长上，答案都是相对肯定的。过度悲观已经是过去式了。
01
一二三线量价齐升
土地市场再度火热
08年全球金融危机时，有一句为大家打气的话广为流传：信心比黄金更重要。去年底，悲观的预期弥漫，市场普遍担忧房地产在2019年补跌，因为棚改货币化政策的退出，房地产税预期等等，都让市场预期2019年房地产会出问题。如今这一担忧在需求端（购房者）和供给端（开发商）都快速消弭。
一、一二三线量价齐升且还在持续
一是上涨的城市数量继续在增多。
3月份，新房价格下跌的城市减少到4个，66个持平或上涨。二手房价格下跌的城市减少到10个，60个持平或上涨。1月、2月，二手房价格环比下跌的城市分别是17和14个。2018年10-12月，二手房价格环比下跌的城市个数分别为14个、17个、22个。
二是同比上涨的幅度在继续扩大。
3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月（2月）扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。所有城市的房价，同比涨幅都在扩大……
而且，这种势头目前还在持续。以深圳为例，4月8日~4月14日一周，成交面积为60246㎡，环比上涨44.2％；成交套数630套，环比上涨41.3％；成交均价为54553元/㎡，环比上涨4.5％！
二、土地市场开始升温，地王再现
正所谓春江水暖鸭先知。逆周期操作比较牛的房企，去年底就开始加大拿地力度。虽然一季度土地成交规模处于低位（还有部分房企在观望），但二线与强三线地价同环比皆大涨，特别是3月份，土拍市场一片火热，投资端表现激进，几十家开发商抢拍一幅地块的景象再次出现，各地相继爆出新地王。
比如，3月2日，广州，合景以8.3万元/㎡楼面价，夺得自持55%金融城地块，成为新晋地王；3月4日，杭州，经过3个，中南以总价416938万元、楼面价27531元/㎡拿下艮北新城地块，打破地价；3月11日，阜阳，超20家房企，突破阜阳单价、楼面价新高，成为双料地王；
再比如，3月18日，南昌，近200轮激烈竞价，正荣刷新地王；3月19日，宣城，上百轮竞价，宣城新地王诞生……
百强房企争先在二线城市拿地，导致一季度二线城市成交溢价率普遍上升，比如合肥、重庆和南宁为例，一季度土地市场平均溢价率分别达到86%、25%和24%！
根据国家统计局的数据，1-3月房地产投资增速11.8%，高于2018年全年的9.5%；1-3月房地产施工面积同比8.2%，高于2018年全年的5.2%。
▲ 来源：国家统计局
投资端这么火热，背后其实是开发商对市场预期普遍看好，很多人预期政策会宽松。而高溢价地块频出，房企激烈争夺推动地价上升，成本驱动导向，一定程度上会助推房价上涨……
02
稳健货币政策下，流动性充裕
因城施策，各地还有宽松空间
最近，国管公积金新政正式执行，二套住房的认定从“认房不认贷”调整为“认房又认贷”；长沙二套房契税提至 4%，4月22日起执行；上海市人民政府参事盛松成撰文提醒，谨防新一轮房价上涨……
可以说，整体上各地政府对可能出现的快速上涨十分警惕，稍有过热的苗头，立马就泼冷水，调控的主基调未变。
然而，相比之前，去年下半年以来，还是宽松了不少，而“放松调控+充裕的流动性”是楼市回暖的重要条件。
1、居民房贷创新高，货币稳健还将持续
去年下半年，我国楼市逐渐转冷的时候，由于贷款利率的上涨，高歌猛进的美国楼市也开始降温。
然而，根据Realtor.com的数据，在刚刚过去的3月，全美中位数房价突破30万美元大关，创下历史新高。很重要的一个原因是近期贷款利率的下滑。截止2019年3月28日当周，美国30年期固定抵押贷款的平均利率跌至4.06%，降幅为22个基点，创十年来单周降幅。
美联储FOMC3月议息会议宣布不加息，市场对降息的预期逐渐升温，交易员预计美联储年底前至少降息一次的概率已经上升到37.9%。
虽然我们货币政策口风一直是“稳健”，但比之前宽松还是很明显的。 3月末，我国广义货币(M2)余额188.94万亿元，同比增长8.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和0.4个百分点。
充沛的流动性，不仅使得放贷速度变快，而且推动房贷利率下行。融360大数据研究院发布的报告显示，2019年3月首套房贷平均利率为5.56%，环比上月下降1.24%，已连续4个月回落！
央行数据显示，3月以买房为主的中长期贷款达4605亿元，创五年来同期。短期贷款更猛！2月负增长-2932亿元，3月90度飙升到4294亿元，一同创5年同期！
仅居民中长期贷款创5年新高，即可印证3月楼市确实在回暖。同时，住户部门新增短期贷款以个人消费性贷款为主，但也不排除部分资金违规流入了股市和楼市。
央行2019年季度例会指出，稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时保持流动性合理充裕……
后续货币政策即便不继续宽松也不会太紧，而且因城施政的调整下，各地微调不断，预期政策宽松成为市场主流。
2、因城施策下，各地仍有边际宽松空间
4月10日，佛山出台了一个不太起眼的新政策——发文放宽公积金房贷，具体内容如下——
提高房贷额度：增设一个档次，可贷50万元／人；
解除限贷品类：原来超过144平方米不能贷，现在可以贷；
放宽限贷次数：第三套房此前禁贷，现在有条件可以贷。
调整的理由是，整个房地产进入另一个特点不同的周期，一些当时制订的政策已经不适应现时的情况……直白地说，就是对此前一些过于严厉的做法，适当的松松绑。
佛山的做法并非个例。虽然调控没有放开，但2019年以来，已有多个城市进行了适当放松。
传统一线城市中，广州在限购、限价、限贷、契税补贴等层面均有所放松；二线城市的力度更大，比如，青岛暂停公证摇号（首例），合肥部分区域购房可以不需要提供社保证明，太原不再要求限售2年等；三四线更不用说。
事实上，早在去年下半年开始，随着“因城施策”进一步贯彻落实，一些城市就根据自身情况，对房地产调控政策做了一些调整，如今只不过是这一动作的延续。中共中央政治局19日召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，同时还有后半句——“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。未来因地制宜的微调有望持续，其中包括适度宽松。
此外，2019年4月8日，发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，大幅放宽了各城市的落户条件，其实也是一种边际的放松，会影响到未来数年。
03
只要经济稳健发展，楼市就没问题
如果说，以上都还偏短期或者中短期，那么深层次逻辑和更大的信心来自于中国经济依然充满韧性。
地产人都知道，城镇化是过去二十余年来带动地产行业发展的巨大动力。然而，城镇化并非动力。影响房价最最核心的因素，还是经济发展。
1976年，美国城市化率73.66%，城市基本化完成，当时，CoreLogic房价指数（包括止赎房）为24.05。2018年，美国城市化率82.26%，CoreLogic房价指数203.69，是1976年的8.47倍。因为这期间，美国的GDP由5.949万亿美元增长到了18.5664万亿美元。个人收入的增长（人口购买力）取代人口数量，成为驱动房价指数上涨的新动力……
2000年至今，美国城市化率稳步提升，然而2008年次贷危机重创美国，其经济罕见的陷入负增长，无论连续降息还是量化宽松都未能拉着房价指数的下滑，一直到2012年初随着经济的企稳才开始触底回升。
▲ 来源：美国联邦统计局、明源地产研究院
去年底，甚至今年一二月份，大家之所以对楼市悲观，是因为对整个宏观经济也充满悲观情绪。但如今看来，那种悲观过度了。
进入三月份，市场明显好转。PMI一举突破荣枯分界线，一季度流向企业部门的信贷融资占比达到77.1%，明显高于去年同期的61.6%。今年一季度，我国GDP同比增长6.4%，好于此前市场普遍预期的6.3%。更为关键的另一个指标是工业增加值，一季度同比6.5%，远高于2018年三季度均值6%、四季度均值5.7%。
市场可能会将3月工业增加值再度解释为春节因素、减税导致的提前生产等等，但1-3月的累计同比是真实的。
而且，3月社融存量同比增速高达10.7%，说明社会存在需求，且不小。此外，除了前面提到的M2同比增8.6%（前值8.0%，预期8.2%），M1也同比增4.6%（前值2%，市场预期3%）。
M1主要是企业活期存款加上现金，M2则是在M1的基础上多了定期存款、个人存款、非银金融机构存款等。M2增速高，说明货币整体供给量越大。M1增速高，说明企业经营越活跃。
货币剪刀差（M1-M2）是衡量经济活力的重要指标之一。剪刀差越大，说明经济越活跃。2018年以来这一数字都是负的，近两个月，随着M1增速大幅上行，剪刀差有所收窄，意味着经济活力有所上升。
▲ 来源：中银国际证券
综上所述，社融、M1和M2全面超预期，均能说明社会对于融资的需求变得强劲，企业经营活动更加活跃，经济呈现从底部企稳的迹象，一季度经济拐点已经确立，市场最坏的时期已过。
而且，明源君认为，这一势头有望保持，主要有以下三大原因：
1、贸易谈判出现良好转机，外围环境转暖；2、两会确立了财政政策、货币政策双宽松的基调，2万亿大减税鼓舞人心；3、改革超预期，对民营企业的支持达到一个新高潮。
2和3，对经济的复苏至关重要，而且具有可持续性，另外3其实也能利于1的持续改善。
当然，有人说，我国房地产政策和宏观经济走势往往是逆向关系；如果宏观经济确认企稳复苏，那么，针对房地产的放宽政策就有可能会逐渐的收缩。但这个问题不大，细心的人可能已经注意到，美国2018年的GDP是1976年的3.12倍，房价指数则是8.47倍！
04
小 结
4月17日，自然资源部下发通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。
其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
自然资源部强调，有关自然资源主管部门要对相关数据认真核对、严格把关，确保数据的客观性、真实性和有效性，保障调控措施的针对性和准确性。
对于去化周期长的城市来说，此举可以有效减少库存的继续增加；对库存紧张、上涨压力大的城市来说，此举则可以增大供给，抑制市场过热。核心目标还是为了保证市场平稳健康发展。这也契合我国房地产市场一直以来调控的重点——稳定房价，而非打压房价。
近期，住房和城乡建设部对2019年季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，同样是为了促进楼市健康平稳发展。
明源君认为，无论是宏观经济、货币政策，还是因城施政、加快城市人口落户的户籍制度改革等，目前各种因素总体上均有利于楼市。困难过去了，剩下的都是好日子……
（作者：明源地产研究院 凌峰）
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