[摘要] 以下的几个策略对你的豪宅营销会有一定的思考和帮助。
豪宅因单价总价都比较高所以销售的难度相对较大，尤其近几年经济形势下滑严重，让很多做豪宅营销的朋友苦恼不已，也许以下的几个策略对你的豪宅营销会有一定的思考和帮助。
【豪宅营销秘笈1：跟有钱人谈文化】
买豪宅的人不缺房子不差钱。
如何沟通？有钱人都喜欢标榜自己有文化有品位，唯恐被人家视为穷的只剩下钱的爆发富。
那么：跟有钱人谈文化！
男人谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！
女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！
要求销售人员有广博的知识和社会阅历，做足功课，投其所好。
【豪宅营销秘笈2：跟文化人谈钱】
豪宅营销，经常要整合资源，搞很多跨界活动，常见的如名车试驾红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，挂“名人、专家”的羊头，卖项目的狗肉。
让这些“名人”来跟客户“谈文化谈艺术谈生活”，而这些名人专家都明码标价，选择合适的，点小姐一样点钟出台。总结就是“跟有钱人谈文化，跟文化人谈钱”。
【豪宅营销秘笈3：跟富人谈什么？】
豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。
事实上，中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：
1、怕穷。祖上穷怕了，好不容易有钱，好日子刚刚开始，财富如何继续增长和传承下去？
2、怕死。人在天堂钱在银行是最可怕的。死了老婆给别人睡豪宅给别人住孩子还给别人打。因此，如何保持自己和家人身体健康，是头等大事（君不见跑步成风么）？
3、怕儿女不成才。自己辛苦挣来的金山银山，给下一代坐吃山空，悲哀。因此如何教育好下一代，也是至关重要问题？营销要对症下药，投其所好，谈这三个话题一定没错。
【豪宅营销秘笈4：营销团队信心赛黄金】
豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，口碑营销促成交。但这都不是关键。最关键是销售团队的信心，对产品的理解和认同！
有信心的团队，表现出来的是热情和自信，会感染和传递给客户。尤其是在市场不好时，如果销售人员自己都没信心，何谈教育客户？！
临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！
【豪宅营销秘笈5：渠道管理须精细】
豪宅客户比较小众，大量投广告做活动，造势可以，但相当于于大炮打蚊子。必须加强传播渠道的精细化管理。
一定要想清楚：真正的客户在哪里？
如何精准有效传递信息？
如何邀约其到现场？
客户成交的障碍是什么？是价格？还是产品？
如何拟定针对性的说辞？
如何坚定客户购买信心？
如何促成交？
必须找准目标客户群，对症下药才有效。
【豪宅营销秘笈6：口碑好，才是真的好】
越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。老客户说一句好，胜似所有的广告！因此必须：
1、做好精细化产品设计。
2、做好现场展示和服务，体验很重要。
3、广告只能树立良好形象，不要指望靠广告解决销售问题。
4、把钱花在老客户身上，回报更可观。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户，口碑好，才能卖得好；卖得好，才是真的好！
【豪宅营销秘笈7：富人的分类】
富人分三种：
1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。
2.贵。跟风追但不懂，LOGO浑身可见，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅，穿衣搭配五颜六色花里胡哨。
3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂而不张扬，身上没有LOGO但质地做工不俗，真正富人。
【豪宅营销秘笈8：要让客户倍儿有面子】
为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多？
那是为了迎合国人的面子问题！刚富不久的国人，好面子是心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。
所以豪宅要给足客户面子：
1.楼盘形象要好，知名度要高。
2.现场服务要尊贵。
3.要赞美客户的眼光和品位。
4.告诉他邻居都有谁！
【豪宅营销秘笈9：营销的三个高度】
1.全城人都知道！
2.大多数人向往！
3.少数人拥有！
：知名度要高，要引起关注和议论。
第二：美誉度要好，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。
第三：圈层而售，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越倍儿有面子！卖的就是纯粹！
【豪宅营销秘笈10：把钱花在客户看得见的地方】
豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。
1.手段：把钱花在客户看得见的地方。
2.目的：让客户回家的心情更轻松。
3.办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。
【豪宅营销秘笈11：媒体合作，成交才是硬道理】
与媒体合作绝不是单纯的投放广告，不同媒体有不同特点，如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动（报纸电视已经没落）。
网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。
媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销，事前设置话题炒作，事中报道，事后广泛宣传，互动产生价值。
更重要的是，要努力把媒体变成活动公司，把活动公司变成销售公司，导入线下客户资源，成交才是硬道理。
【豪宅营销秘笈12：自卖自夸有技术含量】
如何让销售团队得到充分的产品培训，并充满自信。
是成功销售的必要条件：这份信心会传递和感染你的客户。
如果销售员对自己的产品没有信心，客户对它自然也不会有信心。
客户与其说是被华丽的说辞说服，倒不如说是被销售人员诚意和自信所说服的。
豪宅逆市营销更是如此。
相信产品，相信自己，自卖自夸不是漫天吹嘘，也需要技术含量。
【豪宅营销秘笈13：学会找标杆】
有人问豪宅营销（包括开发也是如此）有啥秘诀？我答太阳底下没有新鲜事，个字：“抄”。
天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。
抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。
前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高！
【豪宅营销秘笈14：尾灯定理】
战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。
同样，豪宅开发也切忌盲目创新。
许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。
在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。
盲目创新费钱费力可能还不讨好。
【豪宅营销秘笈15：资源为王，服务保障】
1.豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。
2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。
3.好产品要有尊贵服务相匹配。让物质丰富的客户得到精神极大满足。
【豪宅营销秘笈16：寻找意见领袖】
意见领袖是具有话语权和影响力的人。
豪宅不是广告吹出来的，必须首先得到业内人士、媒体圈等人的认同。
其次是头羊客户的认同。
参加推介会，有众多各行业的知名业主在代言。
豪宅客户尤重面子：和谁做邻居？是一件值得炫耀的事情。
【豪宅营销秘笈17：活动要热炒】
活动是豪宅营销推广的规定动作，有两种做法：
1.把活动做小，宣传做大！如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等，主要是靠媒体后期热炒。
2.把活动做大，宣传做的更大！如产品推介会、客户答谢会、开盘活动等，既要活动规模场面，更要媒体后期炒作！重活动，更要重宣传炒作。
【豪宅营销秘笈18：好名字很重要】
命理云：一命二运三，四德五名六读书。
好名字有助后天运程。
同样，豪宅取个好名字也异常重要。
广告语“献给荣耀这座城市的人”，客户对号入座，一举奠定常州豪宅标杆地位。好名字功不可没！
【豪宅营销秘笈19：做好客户预期管理】
许多伪豪宅“吹就天下无敌，做就有心无力”！
没错，豪宅是需要树立高端的形象，但妄图靠广告来忽悠，不用心好好做产品，基本没戏！
所以一定要做好客户预期管理，允许适度夸张，但不能当客户都是傻子！
所谓希望越大，失望越大。
口碑可以捧红你，但口水可以淹没你！
【豪宅营销秘笈20：让客户自我教育】
豪宅客户喜欢挑剔以显示自身见识和品位。
要善于利用此心态进行客户自我教育。
例：某豪宅蓄客时曾派销售员拜访目标客户，不谈销售，只是请其对项目产品（规划户型景观智能化精装标准等）提意见挑毛病，客户均乐于参与，无形中促进了产品认知的自我教育，引发购买兴趣。
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