[摘要] 虽流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力，但融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善。同时，作为房企重要资金补充的美元债发行因疫情影响而减少，将使得中国房企融资更加艰难。短期来看，各大房企应把握融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。
继1月完成融资总额激增，特别是境外融资大爆发后，2月受疫情影响，房企境外融资大幅回落，40家典型房企完成融资总额大跌。
不过，从整体房企发布的融资公告情况看（包括已完成发行和已公布计划但尚未完成的），在销售承压及偿债压力的背景下，2月房企境内外融资规模继续井喷。
多家研究机构的数据显示，2月，40 家典型上市房企完成融资总额环比大跌6成。不过，整体看，2月以来，房企发布美元融资计划再次超过100亿美元，不仅海外融资加速，更在内地大量发布公募债等融资计划，多家房企发行了过去很少见的短期债券。在境内债方面，2 月在短融中票的带动下，房企发债规模同比增长50%，终结同比5连降。
业内人士认为，2020 年房企境内债到期压力提升，3季度开始连续 6 个季度到期量超过 1200亿元，叠加新冠疫情对销售回款的冲击，需要政策适度对冲。从数据上看，地产融资改善已经在付诸实践，“融资集中度”提升趋势下龙头房企优势更加凸显。
值得注意的是，多地纾困房企稳地产政策中提出对符合条件房企加大信贷支持力度，住建部也表示，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持。不过，央行3月4日召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会再次强调坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
40房企已完成融资总额大跌6成
首先，从40家典型房企已经完成融资的情况来看，继1月融资总额激增，特别是境外融资大爆发后，2月融资总额有所回落。
同策研究院的数据显示，2月，40 家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计477.90亿元，环比下跌60.34%，主要原因为境外美元债的减少。其中，债权融资金额390.01亿元，占房企融资总量的81.61%，环比减少 65.03%
债权融资方面：
融资总额排的依然是公司债，融资金额达187.06亿元，占比39.14%，但较1月大幅下跌77.68%。其中，境内发债一笔，为金科地产发行的23亿元公司债；境外美元债 8 笔，合计融资金额为23.5 亿美元，折合人民币164.06 亿元，环比下跌 79.25%。
排在第二位的是其他债权融资，融资金额为81.34亿元，占比17.023%，环比增加35.24%，短期融资债成为主要融资方式。
第三位的是境内银行贷款，融资金额75.65亿元，占比15.83%，环比减少42.46%。
第四位是发行中期票据，融资总额为21亿元，占比4.39%。
第五位是海外银团贷款，融资总额13.96 亿元，占比 2.92%。
第六位是信托贷款融资，融资总额11 亿元，占比2.30%，大幅减少85.72%。
整体看，2 月40典型房企融资以人民币为主，美元次之、港币第三。其中，外币融资总额为 252.06 亿元，环比大幅下滑 71.49 %。
对于2月40典型房企完成融资总额大跌六成的原因，同策研究院总监张宏伟对证券时报记者表示，主要是受疫情影响，境外资本市场对受疫情影响的中国房企资金回笼的担忧，使得境外融资金额骤降，导致债权融资总额环比显著下滑。预计随着疫情的好转，境外融资状况会有所转变。
优质房企融资优势凸显
从融资成本看，同策研究院的数据显示，2月40典型房企已披露的数据中，融资成本的是招商蛇口发行的两期超短期融资券，融资成本为2.7%和2.65%；此外，金地集团发行的期10亿元超短期融资券，票面利率也仅为2.83%。融资成本的为当代置业发行的两笔境外绿色优先票据，融资金额为2 亿美元和 1.5 亿美元，利率高达 11.8%-11.85%。整体来看，在已披露的数据中，优质房企的融资成本有所下降，多数低于6.5%，在融资环境险峻的情况下融资优势凸显。
华泰证券研报也指出，1-2 月，高评级地产债发行占比跃升，“融资集中度”提升趋势再度强化。其中，AAA 地产债发行 420 亿元，占境内地产债发行规模的 64%，去年全年为 45%；AA+地产债发行 152 亿元，占比23%，去年为 34%；AA 地产债发行 85 亿元，占比 12%，去年为 21%。另外，各评级发行成本均有改善，低评级改善幅度更大。优质房企发债成本大幅降低，进一步凸显融资集中度优势，将保证现金流平稳，同时获得更多逆周期拓展的筹码。
华泰证券房地产行业研究团队认为，2020 年房企境内债到期压力提升，3季度开始连续 6 个季度到期量超过 1200亿元，叠加新冠疫情对销售回款的冲击，需要政策适度对冲。从数据上看，地产融资改善已经在付诸实践，“融资集中度”提升趋势下龙头房企优势更加凸显。
多地纾困房企给予信贷支持
证券时报记者了解到，在近期各地出台的一系列稳地产政策中，无锡、福州、济南、海口等多地提出，对符合条件的房企增加信贷渠道与额度，加快贷款审批发放速度，有条件地给予展期等信贷支持政策。
实际上，对于优质企业的融资支持官方已有表态。2月26日，住建部发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，其中提出，加大扶持力度，解决企业实际困难。严格落实稳增长政策。加快推动银企合作，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持，有效降低企业融资成本。
某5房企高管透露，虽然疫情后房企融资政策基调未变，但公司2月中旬陆续收到一些行业协会、监管系统、住建部等政府部门的调研意见，公司理解会为后期政策调整做一些打底工作。另一5房企在内部会议上还提出，拟与金融机构商谈将近期到期贷款在2亿元以上的延期至少一年以上。
不过，陈蒙蒙认为，虽流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力，但融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善。同时，作为房企重要资金补充的美元债发行因疫情影响而减少，将使得中国房企融资更加艰难。短期来看，各大房企应把握融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。
值得注意的是，3月4日，央行召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会再次强调坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
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