[摘要] 同样的政策，不同等级的城市，其求救信号强度是完全不一样的。要透过经济、人口等基本面，去看待具体的政策，而不能只看打折力度，看政策松紧。
防控关键时刻，房地产市场戏剧性的一幕幕接连出现。
先是河南驻马店，首付刚调低到两成，这个率先吃螃蟹的城市马上被约谈，17条稳楼市措施还没落地就宣布作废。
紧接着是广州。涉及解禁类住宅的广州“48条”，在公布一天后，因为引发广泛解读马上被撤回，重新发布的文件中已删除相关细节。
但驻马店和广州的操作，丝毫缓解不了各地松绑的动力。比如和广州同在一个湾区的东莞，4日发文宣布，房价调低幅度不限。
疫情还没结束，受严重影响的温州，则将去年出台的本科生七折买房政策加速落地，首批1700多套房源任选。
为了劝你买房，跃跃欲试的城市越来越多，边界突破同时，政策风险也越来越大，没有比这更让各城市左右为难的时刻了。
01
疫情之下，不止地产企业难，地方ZF也难。最直接的影响之一，是关乎财源的土地市场。
有专业研究机构发布的《2020年2月40城土地市场报告》显示，40个城市土地成交面积，环比下降44.5%，同比下降27.1%。土地出让金收入为1525.9亿元，环比下降15.2%。
而武汉、合肥、济南、大连等10个城市，整个2月都没有土地出让成交。
土地成交规模、卖地收入在减少，卖出去的地，也未必能够马上拿到钱。因为为了给嗷嗷待哺的房企解困，不少地方已经宣布，出让金可以延迟缴纳。
因此，从土地政策到C端的购房政策，从三四线城市到一二线城市，陆续开闸完全是意料之中的事情。数据显示，2月以来已经有60多个城市出台了稳楼市的政策。
以广州为例。“48条”撤回调整，主要是涉及由商服类项目设计成酒店式公寓、公寓式办公等的“类住宅”项目。
2017年，对“类住宅”项目，广州采取限分割单元、限销售对象、限转让对象。比如分割不低于300平米，只能转给法人单位，不能转给个人……
刚出手就撤回，很大因素在于一线城市的身份。其实放在看，广州的出手尺度，跟直接降首付或补贴买房，还是有很大的距离。就算“类住宅”解禁，影响面总体还是比较窄的。
广州的操作，再次明确了“房住不炒”的风向。相对来说，驻马店还要更戏剧一些——广州只是删除了部分内容，驻马店被约谈之后，17项稳楼市直接全部撤回，按照原政策执行。
即便有疫情的背景，即便有因城施策的发挥空间，即便是示范效应小的三四线城市，直接在购房端进行激励，依旧是相当敏感的操作。
而那些率先突破边界的城市，往往面临着“枪打出头鸟”的巨大风险。
02
当然，在守住“房住不炒”红线同时，让寒冬中的楼市在金三银四的节点慢慢暖起来，这个趋势不会变。
一方面是基于地方财政、经济，另一方面，也是考虑到不误伤刚需。
事实上整个2月的楼市，可以用惨淡来形容。
别看恒大等房企网上卖房卖得热火朝天，据市场研究机构的数据，百强房企的全口径销售额只有3243.3亿元，环比降43.8%，同比降37.9%，可谓跌破历史。
很多刚需、刚改需求，在疫情之前，因为严格的调控政策，就没能及时释放。疫情叠加，影响进一步放大，适当开闸合情合理。毕竟“房住不炒”的前提是有房可住。
所以，像东莞，几乎和广州同时出手，宣布房价备案6个月后可调整，调高不超过5%，调低不限。
东莞新政的影响，主要是取消了跌停线。它让开发商可以光明正大打折促销，以价换量，对购房者的利好，也是实实在在的。
不过取消跌停线，不意味着房价可以随便降，最终打几折卖，还得审批通过才能算数——要开闸，更要给自己上保险，这也是一种调控的平衡术。
和东莞相比，温州是另一种操作模式。
温州的“本科生七折买房”政策，去年年底就推出来了。作为湖北之外的重要疫区，温州没等防控结束，就迅速将既有政策加速落地，利于楼市恢复，还能起到抢人效果。
从广州到驻马店，从东莞到温州，这60多个出手的城市中，可以依据政策尺度和反响，将目前推出的稳楼市举措分成几个层次。
公积金、社保、税款、土地出让金延期或减免，是最稳妥、风险的；放宽预售，或者人才购房优惠，有一定风险，但不是很大。
03
在上述风险等级的梯度格局之外，一二三四线城市的压力，当然是不一样的，城市等级越高越会小心谨慎，避免用力过猛。
反倒是那些低线城市，劝你买房时往往更积极，推出的政策会更冒进。因为它们不仅要克服疫情的影响，还得缓解经济发展预期不足，尤其是人口流失的压力。
以驻马店为例。2018年的GDP只有2370.32亿。人口流失有多严重呢？当年年末总人口为805.18万人，而常住人口只有619.02万人，全年的常住人口增长只有不到4万。
受影响较大的温州，属于人口净流入地区，2018年户籍人口为828.7万人，常住人口为925万人。但常住人口的增长已相当缓慢，2019年数据显示，全年增长只有5万人。
扣除自然增长后，驻马店和温州几乎都是负增长。尤其是人口净流出的驻马店，产业、收入来源较为单一，冲在救市最前线自然不足为奇。
相对于驻马店，广州的措施要温和很多。相关政策遭遇一日游，更多还是担心一线城市松绑的示范效应，而未必全是政策本身有多激进。
广州这样的一线城市，包括诸多二线重点城市，解困的方法还有很多，对房地产行业的长期依赖性，也没有那么强，根本就没有冒险大松绑的必要。
比如这两天，网上有流传信息显示，2019年常住人口增长的五强城市已初步诞生，分别是深圳（79万人），杭州（55万人），广州（46万人），武汉（39万人），成都（33万人）。
这份数据并不完全准确。比如成都实际新增是25.1万。不过杭州确实是增长了55万，从杭州的数据反推，深圳和广州的人口增长或将比去年还要高。
成都人口增长示意
是的，人口向大城市集中的趋势，还在进一步加剧。而广深杭等一二线城市源源不断虹吸来的人口，很大一部分，正是来源于驻马店等三四线城市。
正所谓“房地产长期看人口”，低线城市的人口被吸走同时，楼市也会面临遇冷局面。这样的基本面，让它们对松绑抱有强烈冲动，甚至从需求端的购房者下手。
所以，同样的政策，不同等级的城市，其求救信号强度是完全不一样的。要透过经济、人口等基本面，去看待具体的政策，而不能只看打折力度，看政策松紧。
总之，越是那些急不可耐，想要突破调控边界，用各种补贴和好处劝你买房的地方，越是得多加小心。
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