【湘潭好楼盘】千亩大盘开发逻辑—以湘潭五矿万境水岸项目为例

一、引言

改革开放至今已 40 余载，我国在经济发展的同时，城市形态也发生了巨大的转变。城市化进程的不断推进使得大型-超大型城市群 接连诞生，同时也推进了农村人口向城市的聚集[1-2]。在城市化进程的推进过程中，住房已然成为了较大的问题之一[3] 。实际上，自 1995 年以来的 20 年来，大型居住区就已经风生水起发展起来了。早期的中国大型居住区开发特点是，局限于少数地区，单体建设总量也大多在 100 万平方米左右的建筑面积，其公共配套、规划设计、与周边 区域的协调发展等都存在很多问题[4]。大盘发展到现在，随着中国房地产业发展进入高潮，大型居住区开发已经不仅限于少数地区、单体项目的规模也越来越大[5]。然而十余年来，我国房地产行业形势几经变换，该行业是政府宏观调控政策出台最密集、群众关注度较高的行业之一。行业形势涨涨落落，当中企业沉沉浮浮，“高周转”，“赚快 钱”曾经是行业备受推崇的制胜法宝。然而，就新一轮的经济规划及 发展态势而言，人民生活幸福指数，房地产项目的宜居程度以及房地 产商持续稳健的经营才应当作为房地产开发的最核心的底层逻辑。本 文选取了长株潭城市群中新修建的一个“千亩大盘”，湘潭五矿万境水岸|天境五矿万境水岸|天境5800元/平方米3.70分学府路与滨江路交汇处400-176-0760 转 622447项目，分析了其区位选址，政企合作，开发模式产品定位，规划 水准，开发顺序，品质与服务等方面内容，从而为城市群中的大型居 住区居民有一个良好的生活环境，房地产开发商更好的提升人民幸福 指数提供了一个良好的开发模板及逻辑链条。

二、湘潭五矿万境水岸|天境五矿万境水岸|天境5800元/平方米3.70分学府路与滨江路交汇处400-176-0760 转 622447项目简介 

湘潭五矿万境水岸|天境五矿万境水岸|天境5800元/平方米3.70分学府路与滨江路交汇处400-176-0760 转 622447项目位于长株潭融城核心区域——湘潭经开 区九华滨江新城片区。项目总规划用地面积约 760 亩，规划商住建筑 面积 114 万㎡，地块大体呈扇形，东临湘江，北面、西面紧邻九华湖 公园，三面环水，景观资源优势得天独厚。与湘潭市区距离 5KM，北 连省会长沙市，距长沙市中心 27KM。项目于 2011 年签约获取，2012年正式动工建设，已动工建设面积 81 万㎡，累计交付面积 52.4 万平 米。随着九华的发展提速，长沙地铁3 号线延长线通达九华，将于 2023 年通车试运行，该地区将率先享受到长株潭半生活圈、经济圈的红利。通过总结项目背后的开发逻辑，将更好地推动项目后续发展，为企业经营、片区发展提供强大后劲。

三、城市群建设中千亩大盘开发逻辑 

1、核心地段，区位选址禀赋

大盘项目最能够体现企业的开发实力，最能彰显企业品牌，但大盘项目选址，是企业面临的首要问题。大盘项目由于规模大、开发周期长，注定不能仅看重一时的市场表现，更要通过交通区位、人口增长规模及结构、经济要素聚集效应、城市规划发展定位等多方面深层次的考察一个城市、一个片区的发展前景和后劲。湘潭五矿万境水岸|天境五矿万境水岸|天境5800元/平方米3.70分学府路与滨江路交汇处400-176-0760 转 622447 项目之所以选择在湘潭经开区，就是顺应国家和湖南省 “长株潭一 体化”战略布局，这里是长株潭城市群几何中心，区位突出、交通发达，经开区产业特色鲜明、集群发展初具规模，政府团队锐意改革、服务一流。人类自古逐水而居，项目用地坐拥湘江母亲河，属城市中心区近郊，三面临水。作为城市经开区，属日后重点发展片区，但当前尚属于发展期，土地拓展空间充足，拆迁等成本可控，符合逆城市化发展潮流及社会公众回归自然生态宜居的趋势，既能享受城市生活的繁华与便捷，又能疏离城市的喧嚣，所谓入则宁静出则繁华，适宜千亩大盘的开发，打造大型活力社区。 

2、政企互信，开发模式创新

作为片区内近千亩的大盘，项目开发的品质与效果对九华区的形象影响也十分巨大，当地政府若非有十足的信心与把握，不会轻易将如此大的项目交给房地产企业操刀。五矿地产凭借着多年与当地政府的良好合作关系，通过五矿尊城等数个项目的成功开发经验积累， 更是凭借强大的品牌实力，历经十多轮的磋商谈判，双方才签订了合 作合同，项目正式启动。且双方在本大盘项目的开发模式上，采取了创新的方式，不同于常规的房地产项目获取土地进行建设销售，本项 目采取市政公园基础设施投融资建设配套房地产项目用地的 BT 开发 模式。政府出让土地的前提是由开发企业同步配套投融资 7.6 亿元建设周边 1060 亩的市政公园，没有强大的投资及建安协同能力，是不可能获取如此巨大的房地产项目。在双方投资合作协议签订后，双方还就市政公园建设细则、结算等方面签订了系列的协议，明确双方责 权利，保障项目顺利开发。按照合同约定，近千亩的项目开发用地分批出让，宏观政策、土地价值提升及政府换届等对项目土地获取势必带来影响。本项目在开发期间，先后经历了多次宏观政策变化，历经了 4 次属地政府领导换届，然而项目能够实现持续的拿地开发，始终得到政府支持，与双方前期合作协议编制的严谨务实及双方诚信守约、良性互动有不可分割的关系。据不完全统计，10年来，双方高层互访近 20 次，每年均有 1-2 次高层级会晤，增进双方战略互信，增进了解及友谊，高位协调项目具体问题。通过双方的友好交往及互信支持，在项目面临因宏观 政策调整带来的历史遗留问题时，双方能够管控分期，求同存异，本着发展的初心与魄力解决遗留问题，守信重诺达成一揽子的解决方案，化解矛盾，推动项目进入发展新阶段。 

3、成长型客群，产品定位精准

客户定位上，考虑到项目规模近千亩，且处于如火如荼建设中的 城市新区、滨江新城，因此从一开始，就考虑到随着城市化进程以及 融城速度加快，不同时期的主力客户将会来源不同。基于对客户结构 变化的分析，以及本项目的规模及整体形象定位，本项目的客户定位 为:追求高品质生活的城市精英。通过对客户素描，摸准此类客户在 企业品牌、项目形象、产品品质、甚至价格等方面都是高要求、高标准，项目亦须着重打造圈层感、档次感、标杆性。整体市场形象定位上，从项目的资源条件、市场目标入手，将市 场形象定位为融城新都心，首席观湖御江人文官邸。将项目直接与公 司已有的“万境水系”高端产品线嫁接，一方面推进公司标准化建设 和品牌化打造，另一方面呼应项目得天独厚的“江&湖“景观资源。另考虑到开发初期区域成熟度不足，高层供应量大、库存大，产品同 质化严重，为实现差异化竞争，定位建议由可研报告中单一的高层住宅调整为高低配的规划布局，形成了别墅、洋房、小高层、高层的产 品组合。

4、高水准规划，产品力创造价值

千亩大盘，产品力是持续发展的基础。根据项目北临九华湖，东临湘江的资源特质，为化利用景观资源，结合定位建议，项目规划高起点、高标准规划，组织国内大型设计院反复研究比选，甄选规 划方案，为保证居住的舒适性，在容积率上线 3.0 的情况下主动控制在 2.35 左右，让渡出更多的生态公共空间。项目整体规划设计可归纳为“一心、两轴、八区”，以腾飞的龙形为空间结构骨架串联整个小区。“一心”特指在龙形骨架盘绕的中心地带结合小区内部配套商业、与公园对接的景观主轴线。“两轴”分别指龙形景观轴、中央景观轴。龙形景观轴呈带状分布，让社区内的所有组团都能享受到，体现出景观的均好性，并展示了百万大盘的气魄。中央景观轴运用园林 中的借景手法，通过水系景观的营造将德文化公园景点纳入到小区景 观体系，让千亩公园与千亩居住小区在这里，共生共融，充 分实现“公园中的小区、小区中的公园”的规划理念。“八区”则指 将项目规划用地分为相对完整的“八大片区”。每个片区大小均衡， 有很强的灵活性与适应性，便于分期弹性开发，利于项目的可持续性 开发建设。在竖向空间上，考虑到东面、北面、面西临水，项目产品竖向规 划结构东高西低，南高北低，营造逐步过渡变化的天际线，使得整个 社区东南面高层与城市结合，形成优美的城市轮廓线，将湘江景观一览无遗，同时高层区视线可越过北面的低层住宅享受德文化公园景观，四面皆景，没有景观盲点；社区西北面以多、低层与德文化公园 风景区相融合，减少了建筑对自然景观的压迫与干扰。在项目东部临 江组团，布置临江高层，高层基本偏东 15 度以上，一二线江景错位 布置，极大程度的打开观江开敞面。在各分期产品的具体塑造过程中，产品以 120 以上的改善户型为 主，结合开发建设阶段的建筑设计理念，辅以五矿地产“健康、 智慧、贴心、舒适、绿色”5M 健康体系，以超大面宽、超高赠送、 超大视野为产品核心价值点，打动消费者，致力于向客户提供全生命 周期的实用户型。

 5、精细构思，开发顺序推敲

俗话说一个好的开始等于成功了一半。近千亩大盘，首次的形象展示十分重要，决定了项目的市场知名度、热度及客户印象。为实现 项目一炮而红，项目采取了高举高打、展示先行、沉浸式体验的开发 策略。在项目开盘前，将项目主入口、通行干道、营销中心等作为情 景体验区先行展示开放。先行展示区总占地 60 余亩，耗资近亿元， 以超前的设计理念、精湛的施工技艺和优良的服务品质为客户展示高 端的品牌形象，完成企业形象与项目形象的融合。展示区亦是日 后实际交付公共区，客户所见即所得。

 6、长期主义，品质与服务赢口碑

千亩大盘开发，周期长，客户基数大，传播广，要树立长期主义 思维意识，与其他项目“短平快”一锤子买卖不同，大盘项目要十分注重口碑与品牌的塑造，而口碑与品牌的塑造需要长期的坚持和追 求。规划了好的产品，展示区的打造令客户心动，但项目品质归根结 底还要靠交付后业主的长期使用来检验。项目操盘团队通过严选施工合作伙伴，完善工程质量管控体系，引入第三方工程季度评估等方式， 狠抓奖惩，保障项目品质始终如一，为客户奉献出更具匠心的品质住宅。项目工程建设先后荣获湖南省优质工程、湖南省年度质量、安全优良工地等荣誉。客户是公司产品最终的使用者，实现客户满意是项目团队不变的 追求。项目联合物业针对保持和改进客户满意度进行了多轮研讨，并 联合物业公司对落实质量保修责任、提高维保效率、改进投诉问题处 理机制等方面进行专项提升。并每年持续举办业主植树节、体育竞赛、 传统佳节趣味竞赛、节日观影、温馨家宴等活动，和谐邻里关系，打响 37℃品牌服务。项目已连续多年位居五矿地产客户第三方客户满意度调研排名前列。凭借品质与服务，让老业主成为项目产品代言人， 项目成交客户中老业主转介占比达30%以上，充分展示了项目的口碑， 也是项目坚持长期主义的例证。 

7、城市运营，全配套赋能价值

千亩大盘的开发，不能以单纯的房地产开发思维来操盘。作为一个大型居住社区，不只是建房子，更是要给客户营造一种向往的生活， 呈现给百姓一座有声有色的城市，履行企业的社会责任。基于此理念， 公司不计得失，将原投资合同中约定的 760 亩的商住用地让 渡 118 亩用于公办中小学建设，折减项目建筑面积近 20 万平米。同时联合政府积极引入吉纽斯、和平小学、江声中学（规划中）等名校资源，让数万名业主子女可不出小区尽享名校优质资源，为地区教育配套提升作出贡献，区域的规划设计图如图 2 所示。此外，结合疫情下业主对优质便捷医疗资源、健身场地的需求， 项目团队积极协调，引入了家门口的社区卫生服务中心、体育锻炼设施，真正为城市繁荣、社区宜居、居民受益办实事。广泛投身于公益事业，虽付出了不少成本，但项目、企业勇担社会责任的良好形象得 以广泛传播，赢得了社会尊重和各界的信赖，舍亦是得。

三、千亩大盘开发效应 

1、经济效应 

项目已累计投资已逾 33 亿元，上缴税费 3 亿元，有效带动了周边基础设施开发建设，为九华区滨江新城的发展做出了积极贡献。项目已开发区动态净利润率约 7.74%，全项目开发完成后预计可实现 销售净利润率 8%以上，实现国有资产保值。 

2、社会效应 

通过大盘项目长期投资建设，稳定了行业在九华投资发展的信心，自湘潭五矿万境水岸|天境五矿万境水岸|天境5800元/平方米3.70分学府路与滨江路交汇处400-176-0760 转 622447项目成功开发后，头部房企纷纷进驻九华区， 形成了聚集效应。九华区房地产行业发展有了充分竞争，产品不断升级迭代，行业发展水平提升，居住品质改善，最终百姓实实在在受益。近年来，公司还带领公司员工积极投身云南贫困山区爱心包裹捐赠、采购湘西扶贫物资、滞销农产品义卖、与九华经开区属地小学开展助 学帮扶等公益事业，广泛传播了勇担社会责任的良好企业形象，带动 周边企业、居民更加关注公益事业。 

3、文化效应 

湘潭五矿万境水岸|天境五矿万境水岸|天境5800元/平方米3.70分学府路与滨江路交汇处400-176-0760 转 622447团队在 2018 年，走南闯北，深入学习，挖掘中式古典“院落”文化与湖湘文化的深刻内涵，大胆创新，首建湘潭 纯中式庭院“容园”产品，实现中式院子文化与湖湘精神的融合，受 到行业与社会的高度好评，实现了产品与文化高度融合，进一步树立 项目产品标杆典范。通过百家宴、社区文化节、趣味运动会等邻里文化活动的举办，弘扬了中华民族传统的邻里文化，社区更加和谐有序。

四、结论 

在千亩大盘的开发过程中，对于区位选址，政企合作，开发模式，产品定位，规划水准，开发顺序，品质与服务等方面都需要加以细心考量，处处为人民着想，提升居民生活幸福指数，改善生活舒适程度。这便是城市化发展过程中城市群建设的大型居住社区开发的核心逻辑。

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