[摘要] 半个月内，菏泽、重庆、长沙、郑州、赣州等12个城市的银行或公积金中心相继将首付比例降至20%，不仅包括首套房，还包括二套房。 与此同时，广州、杭州、苏州、上海等一二线城市的银行相继下调房贷利率，其中苏州首套房贷利率下调幅度超过1个百分点。2014年房地产累计销售额同比下降15.8%，随后棚改
半个月内，菏泽、重庆、长沙、郑州、赣州等12个城市的银行或公积金中心相继将首付比例降至20%，不仅包括首套房，还包括二套房。
与此同时，广州、杭州、苏州、上海等一二线城市的银行相继下调房贷利率，其中苏州首套房贷利率下调幅度超过1个百分点。
从量到价，房贷都在持续宽松，房地产行业“水分”越来越多。
央行数据显示，2022年1月，居民房贷增加7424亿元。据悉，央行等金融监管部门也对商业银行的房贷业务进行了窗口指导，要求加快增加房贷投放，后续每月新增房贷不得少于1月。
俗话说，房地产调控就是“面多了就加水，水多了就加面”。如今“加水”的动作越来越猛，地产的面包还能烤吗？
其实这个问题还是有争议的。
谨慎的专家认为，1月份的社融数据虽然很大，但房贷并不多，7424亿的居民房贷比2021年1月份减少了2000多亿。
目前，银行发放贷款速度快，额度充足。北京三个工作日就能完成房贷审批，次月就能放款，但是申请贷款的人不够，也就是买房人不够。
这种情况在三四线城市尤为严重。调控放松的三四线城市，面临着房屋库存积压严重、土地出让金下降等问题。
韩毅智库政策评论文章认为，银行的政策调整信号价值大于实质，限贷政策放松对当前房地产市场有促进作用，但影响有限。
目前信贷政策调整的多是三四线不限购城市，都是春节后人口流出的城市。返乡买房的时代已经结束。这个时候，放松贷款作用有限。
但以券商为主的研究机构坚信，此轮房贷放松将形成类似2013年的小反弹周期，至少楼市的“小阳春”已经不远了。
中信证券的一份研究报告做了统计，发现两个规律:
1.每当房地产销售大幅下降，就会带来房地产调控的逆转。
2008年房地产累计销售额同比下降19.8%，随后政策放松。2014年房地产累计销售额同比下降15.8%，随后棚改启动，形成新一轮房地产景气周期。
2021年7月以后，房地产销售的降幅与日俱增。
仅从2022年1月开始，中信证券跟踪的大中城市房屋销售套数同比下降31.9%，百强房企销售额同比下降39.6%。
2.房贷利率下调会带来市场回暖，时间差7个月左右。
观察2008年和2014年两轮房地产周期复苏的演变可以发现，每一次都是从房贷降息开始刺激购房需求，然后市场交易量恢复，时间差在7个月左右。
这一房贷利率的峰值在2021年9月，个人房贷平均综合成本约为5.63%，是同期五年期LPR利率的1.21倍。此后，房贷平均利率不断下降，楼市成交量的回升应该在今年4月份形成，此时正好是小阳春的到来。
另一个有趣的细节是，菏泽过去也曾数次尝试放松房地产调控，但都被监管层叫停放松“一日游”政策。这次菏泽率先降低首套房首付比例，不仅没有被叫停，还有十多个城市跟进。
乐观的研究机构认为，目前银行房贷政策还有很大的放松空间:
1.房贷首付比例下调幅度将进一步扩大。
根据2016年央行相关规定，在非限购城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付款比例原则上为25%，各地可下浮5个百分点。
房地产调控收紧期，各城市纷纷提高房贷首付政策。首套房首付比例一般在30%及以上，二套房在40%-80%之间。
因此，对于非限购城市来说，首套和二套房贷首付比例下调的空间很大，尤其是二套房贷，可以有效刺激改善型需求。南宁将购买二套房的公积金首付比例降至20%。
以北京为代表的一线城市二套房首付比例更高。如果北京80%的首付比例能降下来，购房需求会大大刺激。
2.房贷利率下调空间较大。
如前所述，房贷利率自2021年9月达到高点后，逐渐降低，其中苏州首套房贷利率下调超过1个百分点。券商研报分析，目前，房贷利率下调空间在1.27-2.23个百分点之间。
比如南京等热点城市，过去房贷偏紧，房贷利率高于平均水平，之后下调幅度会较大，所以房屋交易量会明显增加。
此外，一些银行因为放贷压力大，缺乏合格的借款人，推出了各种激励性放贷措施，恢复了过去被禁止的房贷、转贷等业务。这进一步刺激了南方一些投资氛围浓厚城市的购房者。如果加上投资房，可能会提前烘托楼市的氛围。
比如有媒体报道某中央农商行推出了次级抵押贷款。只要房贷结清，就可以把房子抵押出去，获得500万元的贷款，最长贷款期限25年，利率只有百分之4.6，远比目前平均百分之5.63的房贷利率合适。
再比如，上海某银行推出了“二次按揭”贷款。没有结清贷款的房子，银行可以重新评估。如果评估的贷款额超过该房屋目前的贷款额，可以给予额外贷款。对房子的要求是房贷已经还满18个月。这种贷款利率只有百分之3.7，远低于上海百分之4.95的首套房贷利率。
说到这里，估计大家都激动了。结合之前的规则，在政策宽松的初期，往往会“有很多漏洞可钻”。随着政策宽松进入平稳期，一些不规范或风险较大的政策将被叫停。
所以对于自住型购房者来说，一定要抓住这个机会窗口
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