【楼市分析】住建部对2022年房产行业释放了两个信号

2022年2月24号上午十点，住建部举行了新闻发布会，住建部在会议上再次为2022年房地产发展定调，并给出了具体的政策导向。会议上，住房和城乡建设部部长释放了两个信号。

，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

从字面上理解，基本上延续了前期楼市政策，稳字可以说贯穿整个会议，在此基础上，进一步强调了加快保障性租赁住房的建设力度。从强调政策的连续性和稳定性来看，这与前几天经济日报所说不能给予政策转弯，否则便是前功尽弃相一致。

而与之对应的是，近期很多媒体、房企、房地产从业人员基于一月份部分城市出台降低买房门槛、增加住房公积金额度以及部分城市加大人才引进、购房补贴等措施，从而判断楼市将全面放松的调性不太一致。

这是为什么？我们普通人到底该怎么判断2022年楼市的走向呢？

我们看见2021年年底至今，政策、金融、监管层面的各种信号确实出现了一些明显的变化，但不能否认的事实是，中国楼市依然处于普遍低迷，市场信心不足的状态中。所以对于这一轮楼市的遇冷，如果你没有结构性的认知，就无法看透本质，看清真伪。

实际上，中国房地产简单说就是一个政策性的市场，国家掌控经济和金融，而房地产完全是由政策主导的。大白话就是说，政策决定了中国楼市的走势，政策放松，货币、房贷、信贷对应地放松，这个行业就会蓬勃发展。反之，行业将受到抑制。

回头来看，2021年8月中国楼市开始熄火，是没有需求了吗？还是人口出生率急剧下滑直接冲击了市场？或者是土地流拍率剧增的这个因素呢？

其实都不是，真正的内因是国家层面从关键的货币管控上拧紧了向房地产行业和楼市输送货币之水的水龙头。所以这个认知和判断是非常关键的，对于我们认清楼市2022年的走向是必要的认知基础。

那么，我们该怎么看待2022年开年以来一系列政策的变化呢？

我们都看见了，2022年春节假期至今，山东菏泽率先降低了购房首付比例，紧接着，重庆、赣州、珠三角的惠州以及佛山部分的区域也扎堆加入了降首付的队伍。

而金融层面也有动作，一线城市开始下调房贷利率，二月份有87个城市的主流房贷利率环比下降，比如苏州，广州降低房贷利率至5.4%-5.6%，甚至直接到了基准利率。

很多二线城市的一手房限价也大幅提升至市场价格，其中被冠以炒房的深圳，首套房利率已经降至了4.9%。再有比如南宁，北海等地将公积金贷款二套降至三十百分之四十，而之前是40%-60%。由此，随之而来的是各种鼓吹楼市即将反转的声音。

细分析之后，大家是不是觉得回暖是必然的，反转暂时就不要想了。为什么这么说呢？有以下几个原因：

，就是从国家态度上来看，对于已经出现的多个城市托举楼市的动作，并没有给出什么反应，这是因为现在房产经纪不太好，很多城市和地方的经济要谈稳，土地财政暂时来看还不能退出。

第二，就是从房企的现状看，依然处于资金紧张的状态，而随着外债到期的高峰期逼近，后面还有多少雷很难说。而之前的整个房产经济杠杆去得太猛太快，以连累经济有下行的风险。所以要速度的给市场松绑和加一点杠杆。

第三，就是放眼整个市场，需要给予必要的货币支撑，经济才能稳得住。衣食住行作为消费的主体，在疫情此起彼伏的环境下，目前看只有住，也就是房地产层面可以使点劲。

综合这些市场信息，我们审视2022年开年以来的一些政策，其实都是无伤大局的政策变动，虽然有些城市降低了购房的首付比例，但是对于整个市场尚不具备燎原之势，因为量级不够。直白的说，上层对于这些不影响大局的动作只是暂时的默认了。

从这里我们也可以看清上层的管理思维，只要管控住价格红线就可以容忍。况且这里面还有一个央地博弈的逻辑因素。上层要稳增长，地方要业绩的博弈是一个永恒的话题，既要稳，还要增长。

所以，在这个主旋律之下，2022年的中国楼市会如何理性的发展呢？有两个重要的信息值得参考：

个还是要重谈社科院在去年年底之前对2022年楼市的预判分析，在没有重大政策调整和意外事件的冲击情况下，2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳。中长期中国住房发展结构优化和质量的提升潜力巨大。

从时间上看，在经历2022年季度降幅后，预计2022年第二、第三季度降幅逐步缩小，2022年第四季度主要指标将转正。

从空间上看，预计2021年第四季度到2022年全年住房市场在空间上加剧分化。人口持续流入，收入持续增长的一二线城市，以及都市圈和城市群的城市，预计在2022年二，三季度有显著的回暖。

第二个信息来自于长沙，2021年期间，长沙市曾公开表示，长沙房价将在5%上下波动，政府不会干预刚需型住房，房价指数每年不超过5%，改善型就按照八到十个点控制增长。

那么作为中国房价管控的尖子生，长沙的这个房价指数设计，其实是基于长沙的GDP增长情况来定的，也就是房价与地方经济挂钩，这种表态似乎各方面都能接受，那么结果咱们拭目以待。

最后，就是2022年楼市的运行还必须关注两个点：

就是美联储加息没有落地之前，不要对房价的行情有任何的预期和想象力，因为美联储是全世界资本的心脏，美联储随便一收一张，都会影响到全球资本的走向弱势。美联储选择继续扩张，那么全球都会被输血，可是一旦美联储选择紧缩了，那么全世界也会紧跟着缺血。

第二就是要看国家拉动经济的发力方向，杠杆的力量会向什么地方去，而在此之前，在不触碰红线的情况下，市场的所有行为都可以容忍。

=====================================
编者按：湘潭 132个楼盘，尽在国内地产门户网站房天下。了解湘潭房价、湘潭新楼盘、尾盘、现房、特价房，尽在国内专业地产门户网站：房天下。
楼盘全，价格新，优惠多！特价房， 尾房，商铺，写字楼，别墅……房天下，一网打尽。
房天下，买房看房大平台：房天下地图找房，购房神器。网友团购、一键资讯置业顾问、一键拨打售楼部电话、一键领取优惠……更多功能等你来发现。
=====================================