刚需为王，过三关，望年底——湘潭楼市2020年销售展望 上

一、

刚刚过去的3月，对湘潭楼市销售而言异常珍贵，虽然官方月报尚未发出，但无人会怀疑这个阳春3月的日日晴好。所有楼盘都在此感受到了刚需因为疫情被压抑后极速反弹的力量。所有的区域的所有住宅物业产品，从易俗河到东方红，从万楼到九华北；从别墅到洋房，从大平层到小三房；从期房到准现房；从毛坯到精装。但凡是住宅产品，几乎都在这个阳春3月扬眉吐气，开业即成交。

长房集团湘潭区域的3月销售报捷海报

根据从各个项目销售一线反馈过来的信息，可以确定，2020年湘潭楼市的个销售高峰期已经形成，此轮行情起源于2月下旬，已经贯穿整个3月，影响力会持续至5月之前。为此，3月的湘潭地产市场交易指数将会非常漂亮，预计销售量环比今年2月将有约3倍的增长（今年2月湘潭市区住宅销售量约7.5万㎡），并且同比去年3月也将有10～20%的增长（去年3月约18万㎡）。可以说，行情紧随疫情的缓解，来得迅雷不及掩耳，没有丝毫过渡。

这一点看似突然，其实必然，因为疫情影响，整个春节期间的消费都被抑制，这些被抑制的消费并没有消融，而是变成了等待。各大地产专业网站在那一时期骤然增加的点击量充分证明了这一点。当外部放松时，这种等待后消费爆发便顺理成章。

由房天下湘潭站提供的楼盘专页后台浏览量疫情封城前后统计对比

由此，考验湘潭楼市2020年消费状况的关便以阳春3月间的出色销售量给出了振奋人心的答案，其过程堪称“3月贴春膘”。

二、

但通过对湘潭楼市各区域主要楼盘的走访，除住宅存量不多的个例外，所有项目营销负责人虽然都满意于当前的销售状态，却都不约而同的对于4月之后的销售走势忧心忡忡，普遍持“5月迎大考”的忐忑心态。这是湘潭楼市2020年的大势所决定的。

湘潭楼市2007年至2019年年度销量统计走势

一方面，湘潭楼市经过十余年的发展，在年度成交统计方面已经清晰形成“火爆两年，调整四年”的市场周期特征。而当前市场周期从2019年开始，已经进入新一轮调整阶段，2020年正处于此轮调整的第二年。这样的形势决定了去年湘潭市区楼市240万㎡的年销售量极有可能成为今年成交总量的上限所在。

另一方面，从微观角度来看，湘潭楼市的本地消费不仅有限，还因为湘江的地理分隔而形成“隔江而置”的传统，跨界置业始终是非主流；并且，作为湘潭楼市消费重要补充的两股外来客源，“因楼市限购令而置业不便的长沙客群”与“从沪昆高速以西而来的邵阳娄底客群”自去年下半年开始，因为对长沙楼市限购令的调整期望及对湘潭城建发展的质疑，“置业湘潭”的意愿便从“积极”转变为“观望”，其消费总量已经确定不会超越2019年水平。

湘潭楼市“隔江而置”格局示意图

大势调整，自有消费有限，加之外来补充不足，这些因素决定了2020年湘潭楼市基本消费整体有限，春季的成交火爆将引发夏季成交更加清淡，这是当前湘潭楼市圈普遍的预判。

三、

消费注定有限，但投放同样注定不会少。据不完全统计，2019年湘潭市区楼市（岳塘、雨湖及九华）销售活跃的楼盘总计大约70个，其中进入2020年后住宅仅有存量可售项目约有6个，而待开发住宅总量仅有1栋左右的大约10个，其余楼盘的住宅开发都将贯穿全年。

而与之相对应的是，随着疫情的缓解，湘潭地产建设正在恢复中，其产生的市场投放将不可抑制的在今年5月前后形成湘潭楼市今年的首轮投放高峰。

此外，确定在今年开始投放住宅产品的全新地产项目（含大盘项目的全新后续）约有5个，另有同等数量的新项目尚未确定具体投放时间，这些都将为市场注入全新存量。

湘潭市区楼市2019年活跃楼盘图示

不可避免的成交下滑与同样不可避免的投放增加将在今年5月不可避免的迎头相撞，其中会产生怎样的答案，让业内揪心。这便是2020年湘潭楼市销售第二关：“五月迎大考”。

今年春季的成交行情让人乐观，但不真实，是特殊时期的市场特殊反映；而5月之后的成交状况，才是展现2020年湘潭楼市真实特征的时刻。所有人都知道今年的湘潭楼市消费依靠刚需，但这究竟有多“刚”，“需”具体会是多少。这些在3月是看不出来的，答案要到5月之后才能真正揭晓。

这种揭晓注定意味着残酷的竞争，有限的消费迎面遇上大规模的投放，这将是买方决定市场，卖家被迫让步的时刻。这便是“刚需为王”，对买家的倾听，将压制卖家的一切不服。

今年2月湘潭楼市成交排行榜，其中入榜项目及分布，具有很强的象征意义

即便如此，僧多粥少的背景，意味着能吃饱的极少，饿死的其实也不多，多数面临的还是吃不饱的问题，这期间必然导致各类营销策略与人事的调整。之后，便是传统的秋季收获季，也就是2020年湘潭楼市的第三关：决战在10月。届时，分果果排座座，为今年的市场确定最终的答案。毫无疑问，这将是各个楼盘背后开发商的实力比拼。

由此，刚需为王，过三关，望年底，便是湘潭楼市2020年住宅销售的主题所在。

待续……

下集，将结合当前市场状况，分析今年湘潭楼市住宅产品、定价及营销方式的成因与具体情况