传统的湘潭，是标准的内陆工业城市，消费围绕满足内需展开。曾经的湘潭楼市，住宅交易东方红广场为原点，以河东为中心，九华为重要补充，易俗河自成一体，逐次辐射，市场基本由本地消费群体支撑其销售，容量有限，市场数据运行走势也自成规律，一个市场周期——从成长到兴盛，再到衰退，直至复苏，前后经历八至九年。
曾经的湘潭楼市区域地理示意（2000年～2018年）
2016年的湘潭城市大拆迁与2017年的长沙房产限购令，同起源于2013年前后，至今未停的长潭城际交通干线系列工程一起，为湘潭楼市添加了前所未有的消费要素，改变了市场原有的结构与发展节奏。
现在的湘潭楼市，一分为二；以满足外来消费群体而存在的“长沙特供”市场，与满足湘潭本地需求的原有“湘潭内需”市场，两者各有特色，并行不悖，共同组成当今的湘潭楼市。
这一市场状况孕育于2017～2018年期间，经过2019年与2020年的发展，现已趋于稳定，将成为今后湘潭楼市的常态。
当前的“长沙特供”市场，主要存在于湘潭市区九华北（九华开发区沪昆高速以北）与昭山北（昭山开发区沪昆高速以北）两个区域，在这两个区域里地产市场当前消费量占据湘潭楼市半壁江山，但湘潭本地的消费量十不足一，超过九成的消费者是置业长沙有障碍的省内消费群体（主要来自沪昆高速以西的娄底邵阳地区）与长沙本地地产投资群体。
邻近长沙但房价远低于长沙邻近区域，同时市政交通便利，环境优美，配套完善，发展潜力大，是这一市场存在并且发展壮大的关键。
当前的湘潭楼市区域地理示意
与“长沙特供”市场对应的“湘潭内需”市场，基本继承了湘潭传统楼市的框架，由三个区域组成；包括以雨湖老城区与万楼开发区为核心的河西城区，和由河东厂矿区、东方红政务区、高新工业区和板塘-荷塘地区共同组成的河东城区，以及由湘潭县中心区与天易开发区共同组成的易俗河城区。
这三处区域组成的地产市场，特别是住宅市场，优先满足本地刚需与改善型消费，其次是邻近区域的改善型消费，外来消费几乎可以忽略不计（商业除外）；它兴起于本世纪初的湘潭城市建设，发展至今，核心区域土地资源枯竭并且没有其他区域能够取而代之，发展潜力有限，基本依靠刚需续命，是这一市场当前的主要特征。
而在“长沙特供”市场与“湘潭内需”市场之间，还存在中间地带，即“九华南”（沪昆高速公路以南的九华地区）与“昭山南”（沪昆高速公路以南的昭山地区）。这两个区域内的地产消费，本地与外地对半分，是当前湘潭楼市表现最为活跃的区域，但也面临土地资源日益减少的危机。
刚刚过去的2020年，湘潭楼市交出了还算不错的数据，占地产市场九成交易量的住宅市场关键交易指标都优于2019年，成交量与投放量都超过三百万㎡，均价指数更是创造历史新高，站稳5500元/㎡的关口，对比上一年，市场明显回暖。
（2020年度住宅成交均价采用安居客数据）
然而魔鬼在于细节，从以下湘潭官方统计的地产市场分区域销售数据来看，区域与区域之间的销售状况可谓“冷暖交织”。
其中的岳塘区包括了整个河东地区与昭山地区，而经开区就是九华地区，而所谓“去化”即销售。
可以看出，包含下属县市市场的整个湘潭楼市，凡是以内需为主的区域市场，当前的地产消费全部增长乏力；而只有包含长沙特供消费要素的岳塘区和九华区域，是唯二实现消费增长的区域市场，特别是九华，一个区域市场的消费几乎是其他区域消费量的总和，成为推动当前湘潭楼市发展当仁不让的主力发动机。
这说明，当前的湘潭楼市，“长沙特供”独力支撑这一市场，而“湘潭内需”赢弱无力，徘徊于低潮。冰与火并存于一体，增加了客观认识湘潭楼市真实情况的难度。
事实上，一个城市，存在两个平行的地产市场，在范围内出现这一现象的案例无不存在两个要素：自身原有实力的孱弱与骤然产生且增长迅速的外来基础投资。
对此，需要单独详细叙述，这里不再展开。
最后，在中央反复强调“房住不炒”基调背景下，2021年间，影响湘潭楼市的各个关键因素并不会产生质变，“长沙特供”将基本维持现状，而“湘潭内需”则会因为一批新项目的启动而在消费方面略有起色，但依然支撑不起整体市场的另外一支脚。
但，按这样的市场走势继续下去，湘潭楼市的待售新房积压量将会持续攀升，2021年突破300万平米将基本无悬念，而此前年积压量保持在300万平米以上的2014～2016年时段，是湘潭楼市公认的“黑暗时代”，催生了湘潭楼市的整体换牌。
不过，在这一年中最值得观察的现象，是地处湘潭河东中心区域，坐拥长潭城铁河东中心站点的滴水湖地带，与位于湘潭河西湘江沿岸地带，这两个“湘潭内需”地产市场核心区域，是否会催生新增长点。此外，九华北的湘江湾区南区地带将如何启动全新的地产开发也值得市场关注。
滴水湖地带现场实景（2017年）
湘潭河西湘江沿岸地带实景（东地带）
湘江湾区南区核心区卫星图
那一天的山和树2021-03-02 04:49:47
