有些买房经验,直到交付才知道!

今年以来，有多位读者问房小评一个问题：当下买房，如何才能不选错？

房小评总结了大家买房曾犯过的三种错：

买贵了，买之后房子降价。

买错了，房子不保值。

买悔了，房子延期交付或降配交付。

大家普遍关心的问题，也是房小评百思求解的问题——如何让大家买房时避坑？

有人说，只有等到交付，才能看到开发商和房子的真相；有些买房经验，直到交付才知道。

巧合的是，最近房小评受邀参加一位读者朋友的新房交付活动。从这场活动上，突然明白了什么是“直到交付才知道”的买房经验！

壹

房小评陪看的这个项目叫中绿东岳府（以下简称：东岳府），是当年“王四营三兄弟”的“老大”。之所以叫“老大”，是因为它相较其他两个项目：套型面积较大、建筑成本最高、高标准建设技术应用范围最广（100%）。

到达项目之前，朋友给房小评看了一个聊天群，这是王四营三个项目的业主群，目前有300多人。

房小评看到，每当东岳府的业主往群里发自己项目的实景照片时，都会引来其他两个项目业主的实名羡慕和赞叹。

有的业主说东岳府的大门是三个项目中最有气派的；有的说东岳府的园林是三个项目中最漂亮的；有的说东岳府院子里的树是最大的……由此看来，东岳府又得了个“老大”的名头——“王四营三兄弟”的品质之王。

言归正传。这位读者朋友提了个问题——买东岳府，选对了吗？

“看隔壁两项目的业主都实名羡慕，这不就是买对了吗？”——世界最美的风景是归家的路，最对的买房就是让人羡慕。

自2021年5月，北京首批集中供地成交以来，共成交住宅用地186宗。3年时间，这些土地也陆续建成新房，进入交付期。这些同区域内的新房在3-5年后会迎来二手房集中上市交易高峰期。

未来二手房交易时，改善需求是主流。区域内客户小换大、差换好将是主力买房需求。区域内的TOP1品质的房子是区域内置换的首选，房子出手容易，流动性好。微改善时代到来，不离开居住区域，在区域内换小区、换房型的改善。这种改善多出现在区位好、配套全、适合全龄居住的板块内。王四营板块恰是此类板块。

与此同时，现在大家买房关注的问题也在升维。从过去关注的物理条件，逐渐上升为精神层面、价值观的问题。“千金买邻”已经是现实，大家越来越关注“谁是邻居”。

筛选邻居最好的办法就是提高购房门槛。当一个社区内产品户型面积都是以改善为主，套总价起步门槛较高时，这个社区的住户圈层就比较高、比较纯粹。

在“王四营三兄弟”中，东岳府户型面积段以建面约122-182㎡三居至四居为主。一般项目建面约122㎡做四居室，室内居住感受是拥挤的，属于刚改类产品。但东岳府为保证室内居住的舒适度，建面约122㎡、142㎡只做了三居，只有最大的建面约182㎡做成四居。总价850-1300万元，户型更为纯粹，客群圈层统一。

东岳府122㎡的三居室，不仅室内空间宽敞舒适，面积的功能还采取了“墙内开花墙外香”的办法：建面约122㎡的三居室产品每户都有独立私享电梯厅，这在其他项目上很少见。那接近10㎡的私享空间，不仅解决业主的使用面积问题，更能与室内空间分开，私密独享感更好。

贰

如果把时间作为参数，在分析问题时会得到更为洞察的结果。

用动态的眼光在王四营板块选房，房小评依然认为东岳府的100%高标准建筑和绿色低碳的价值理念，是符合“95后”、“00后”等年轻人们的未来买房偏好的。

王四营板块的买房人，主要是在国贸、燕莎等商务区工作的白领、金领人士，他们当中很多人有过海外留学或生活经历，对低碳居住理念很认同。

房小评有一位在欧洲居住了十来年的朋友，当他听说东岳府采取被动式节能建筑技术后，很感兴趣。他说在欧洲住的就是这样的房子，冬暖夏凉很舒适，还能节省很多能源费。

节能、低碳、绿色、健康，已经是年轻人们深入内心的居住理念，而这些年轻人就是东岳府122平米户型产品的买家之一。

在购房用户体系中，新增用户，永远是站在时代前沿的年轻人。只有匹配他们的需求和喜好，才能不被时代抛弃。

如果用动态眼光去看，王四营三个项目5年后二手房集中上市，今天的年轻人将变成最具改善购买力的中青年人，他们的购房价值观依然是绿色、低碳的房子。即便他们在第一次置业的时候因为预算等问题，暂时买了更为便宜的房子，那么在他们具备改善实力，进行第二次置业的时候，也会优选自己理想中的房子——节能、低碳、绿色、健康的房子。

除此之外，房小评发现，年轻人居住场景中最关心的问题还有：噪音污染、空气质量等。

房小评到东岳府的实楼感受了一下：当天室外柳絮纷飞，气温燥热，但是室内却空气清新，体感很好；关上窗户，完全听不到户外的风声和鸟鸣音，隔音效果满分。

那么，窗户是如何做到隔音、防热的呢？秘密在窗户的玻璃上。

房小评在现场发现，东岳府的外窗是用三层双中空Low-E玻璃和超厚镀膜构成的，比常规的窗户更厚、材料更隔热降噪，所以才有了堪比波音耳机的降噪效果，夏天还不用为防晒发愁。

而室内空气始终能保持人体感舒适的温度，是因为东岳府是被动式建筑。这种技术主要通过建筑本身的构造，实现冬暖夏凉的功能，不通过空调、暖气等消耗能源的设备来调节温度，而这种先进的被动式建筑结构需要增加不少建筑成本。例如，建筑外墙有五层结构，用来减少墙体冷热交换，最大限度降低环境温度对室内的影响。

此外，室内的地板也藏有黑科技。房小评平时最苦恼楼上熊孩子在地板上蹦跳的噪音，晚上睡觉必须塞耳机。在东岳府完全不存在这种烦恼，在地板上随便踱步，甚至蹦跳，楼下都不会听到声音，因为地板采取了独有的专利技术--架空地板技术，每层都铺设有专门的隔音材料，大幅度降低了地板噪音的问题。

此外，建筑上的高标准施工，加上独有专利技术的新风系统等，可轻松保持室内恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁“五恒”居住体感。

4月8日，北京住房和公积金管理中心发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》，拟明确使用公积金贷款购买二星以上绿色建筑、装配式建筑或抄底能耗建筑的缴存职工，贷款额度最高可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。政策的支持，也印证了绿色、健康建筑，是未来居住的重要趋势。

叁

中绿东岳府的社区大门由石材及深棕色金属格栅构成，左侧种植成冠迎客松，右题“中绿东岳府”，低调尊贵。据说这棵迎客松大有来头，花费甚巨。

进门处，化用影壁理念，既保证业主归家隐私及仪式感，又藏风聚气，大有诗意。大门的两侧是成年亚当海棠组成的迎宾大道，赶上花期，盛开如画。

穿过亚当海棠大道，房小评发现，脚下的步道，每隔一段距离就有一块写着诗句的石材，其中“风云一举到天关，快意生平有此观”，最得房小评喜欢——难怪项目叫东岳府，东岳泰山、孔府，是礼仪之乡、文化住区。

步道尽头是一个连廊、草坪、雕塑组成的中央景观。园林内，成冠移植的蒙古栎、白腊树、丛生五角枫；名贵难养的绣球花、原产欧洲的毛地黄，沿着蜿蜒的园林步道随处可见。中绿东岳府的园林，一交付便是繁茂的春日美景。

最值得一提的是，东岳府的社区里有一块共享农场，业主们一起参与互动，亲近大自然，增进邻里关系；再如，社区里的儿童乐园和垃圾投放处设有洗手池，非常体贴。

房小评发现，东岳府在园林中使用了大量的成年大胸径的迎客松、丛生元宝枫、蒙古栎等树种，个头特别大，这样的树种在市面上的价格至少几十万元。

据了解，这些成年大树都是从格拉斯小镇、优山美地、鲁能7号院等别墅项目移植过来的。2020年8月，鲁能集团全资划转到中国绿发投资集团有限公司（简称：中国绿发），鲁能集团旗下鲁能地产深耕北京20余年，在之前的别墅项目建设中，已经有意在培植松树、枫树等这些生长缓慢而又名贵的树种，中国绿发是采取“传承移植”的办法，让老项目带新项目，给新项目注入别墅豪宅的基因。

之前还有读者说，买新房最担心的：一是不能如期交付，二是货不对板的交付。尤其是近两年买房观望情绪加剧，开发商延期和降配交付的很多。

中绿东岳府经过内部多次的“预验收”，社区园林和物业均进入正常维护运营，项目是“所见即所得”的超标准交付。

同时，买现房也是一本经济账：无需一边租房一边付月供，减少现金流压力。

目前，北京四环沿线新房价格已突破8万+，而东岳府销售均价7.1万元/㎡，可谓超值。东岳府位于朝阳东四环，毗邻国贸CBD和亦庄两大产业高地，临近地铁7号线及四环、五环路，交通便捷。

值得注意的是，朝阳区已与北京十一学校签约合作办学，将在王四营打造一所九年一贯制公办学校和一所科学特色的全日制公办高中（北京市十一学校朝阳实验学校和北京科学高中），目前十一学校项目主体结构已封顶（具体入学政策以官方公布为准）！教育配套这个加分项，几乎与住宅项目同步落地使用，拒绝“画饼”，好感度UP。

买房无论对哪个财富阶层的家庭来说，都是非常重要的决定，既是消费，也是投资。多积攒些经验，便能少踩些坑，为家庭财富积累助力。

北京东四环，均价7.1万元/㎡，总价860万起，就能入手纯改善现房住宅，还是央企出品的超低能耗建筑，是当前北京改善盘中超值的存在。若您有意置业此片区，不妨前往中绿东岳府实地看看，百闻不如一见。

未经允许，请勿转载