深谋远“绿”的发展之道

高质量发展已经成为当前我国发展的主题词，资本市场和社会层面，也不再单纯以规模作为企业价值的衡量标准，ESG（环境、社会和治理）理念的兴起，让企业价值有了更多的剖面可供观察。

什么样的企业是可持续、高质量、值得投资者长期持有的，自此有了更多参考依据。尤其是在“双碳”目标之下，越来越多的上市企业开始建设环境更加友好，更具社会责任，治理更加先进的企业。

在这方面，绿城中国（3900.HK）无疑是走在最前列的房地产企业。

4月29日，绿城中国发布2023年ESG报告，展示了目前在环境、社会及治理领域的发展成果，其中让人印象深刻的有：

连续9年开展企业公益林捐种活动，面积超过2140亩；

连续15年通过海豚计划帮助超过19万名小业主学会游泳技能；

4000多位绿城工作人员投入杭州亚运赛事服务；

绿城营造的保障房安置房累计交付约5300万平方米，为超35万户原住民改善生活环境；

绿城康养为6万余名长者提供居家养老服务……

绿城持续多年的努力，为之赢得了多项相关荣誉，比如：2023年中国绿色低碳地产（运行）TOP10 第一名，ESG先锋践行者，环境友好先锋企业奖。MSCI ESG评级上调至A级，wind资讯ESG评级为AA级。

面对房地产行业的转变，绿城主动担当，积极探索具有生命力的行业新模式，倡导全员共创好房子标准、回归好企业初心。面对不可抗的外部环境，绿城从多个维度改善企业经营能力，优化企业治理局面，实现发展蝶变，走稳“全品质、高质量、可持续”发展之路。

增效

绿城蝶变的一个标志性事件是：2023年，绿城的永续债清零了。

从2019年永续债高峰期的212.3亿元，到2023年末按照计划归零，绿城成功化解了这个吞噬数十亿元利润的包袱。这归功于绿城稳定强大的造血能力，得益于产品与销售，成本与效率等多个维度能力的提升。

从效率这个维度来看，绿城一方面通过“能力封装”将优秀经验总结为可快速复制的标准流程；另一方面在内部推进“两级融合”管理模式，减少了审批流程，加快了决策速度。

通过经营管理的优化，绿城大幅提高运营效率，拿地到开工和拿地到开盘的时间，在过去5年内均缩短了一半以上。

效率的提升，直接反映到绿城的销售速度上，2023年绿城的新增货值中，有549亿元实现当年销售，相当于将近4成新拿地块在当年就转化为了销售额。

回笼的资金可以再度投入下半年拿地，使得绿城的“一年两熟”模式成为日常。这提高了资金使用效率，也让绿城能够始终保持现金流的稳健，给消除永续债打下基础。

现金流作为绿城的重中之重，每天都处在绿城集团的检测之下，每个月根据各类收支情况滚动更新并进行压力测试，确保各项支出都不会对现金流安全产生负面影响。由此绿城不仅能够如期偿清永续债，也继续严控净负债率，始终保持现金流为正，安全穿越周期。

提质

另一个事关股东利益的核心指标，绿城也在持续优化，那就是权益占比。

过去5年，绿城的自投项目销售额权益和新增货值权益显著上升，并在2023年再创新高。不难发现新增货值的权益增长，会体现在销售额权益后续的增长上。

2023年，绿城新增货值平均权益已经达到74%，权益占比的提升随着未来新房销售与交付，最终会体现到利润端，强化长期归母利润兑现。

绿城中国董事会主席张亚东在业绩会上直言：绿城近年来一直在进行“改革改变改进”，其核心是增加权益，增加营收，增加利润。

张亚东也表示，绿城在2024年以及未来的几年，会一以贯之地坚持这样的打法，让权益一直在成长的路上，坚持“全品质”发展，持续努力提升经营管理水平，展现到业绩的提升上来。

精进

2023年，绿城在全国16座城市实现客户满意度第一，获得三大权威机构（克而瑞、中指研究院、亿翰智库）产品力第一大满贯。

产品力的胜利，是绿城在百强房企销售金额普遍下滑的背景下，稳步提升，稳居行业第一梯队的关键。

绿城原本就是行业领先的产品大师，这5年来更是不断精进，尤其是将创新作为绿城产品的基因，作为绿城的“一项体系化公司战略”来坚持。

绿城实行“设计一代、生产一代、储备一代”的全流程实践，经历了前置创新、适配创新、矩阵创新、融合创新等多个阶段，形成83项创新成果。

令人印象深刻的案例不胜枚举，比如无界公寓，通过悬挂结构体系，实现住宅内核心功能空间“无柱”，解放居住者的空间和视野。

比如中央车站的园区创新，将下沉式庭院、园区的服务空间（四点半学堂、健身房、泳池等）和交通枢纽结合在一起。

这些深刻洞察业主实际生活需求的创新设计，一经落地便深受市场欢迎，绿城进一步结合土地、产品、成本、品牌、故事线等要素，将创新设计的一部分沉淀为样板型产品系，覆盖80%标品类项目，一部分升华为引领型产品系，用以支撑20%标杆类项目。

绿城甚至针对重大气候变化风险，结合地域特征对产品进行前置性风险应对，在沿海城市青岛，所有在建项目采用更加安全牢固的封窗工艺，以便抵御台风；外立面铝合金采用氟碳喷涂工艺，防腐防潮。在多个项目，采用海绵城市理念，疏解瞬时雨水流量。根据不同城市雾霾气候，采取相应的新风净化措施。这些贴心暖心的设计，处处体现绿城作为品质房企的担当与创新。

南京金陵月华海绵城市措施技术 

（透水铺装、下凹式绿地、雨水花园示意图）

创新与标准化并行，绿城精进的产品力能够快速度触达市场核心受众，成为支撑绿城渡过房地产行业低谷期的强劲动力。

在行业谷底，绿城持续改革改进改变，以“提质”为主的内涵式发展取得明显成效，综合经营能力显著提升。可以预见，一旦行业走出谷底，一个更优质的绿城必然能带来更加积极的表现。

只看眼下，当前的绿城的确存在一些不足，而从长远看，这样一家在环境、社会和治理层面均积极担当、不断进步的品质企业，值得长期持有。

5月8日，绿城公益品牌IP“种春风”民勤行将再次出发，前往甘肃民勤地区种植梭梭树。这将是绿城第10年参与当地防风固沙工作，10年来绿城已经在这个地区种植超过15万株梭梭树，并且还将持续种下去。

这是绿城践行可持续发展理念的一个缩影。

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