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中国房评报道2024-05-08 21:20:55来自北京市
当下买房人最关心的问题是什么？
——买房不选错！
前几天的一篇文章《有些买房经验，直到交付才知道！》刊发后，有读者朋友留言：买房不能等到交付，有没有什么经验，可以买到保值增值的房子？
这个问题不容易回答。
因为在房产价格重估的当下，保证买房不选错就很不容易；如果还要选到保值增值的房子，那就得“天时、地利、人和”都具备。
最近，还真让房小评找到一个楼盘，可以做教学案例。
今天，让我们就位于丰台科技园附近的中建壹品·花香壹号，来谈谈当下市场如何买到具有保值增值潜力的新房。
天时篇
有人向“股神”巴菲特请教投资经验，巴菲特说了那句经典的话：别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。
这句话被投资股票的人奉为圭臬。
买房人被几次房地产周期教育之后，也想参照巴菲特的上述反周期买法。
但是，股票是短期投资行为，结果可以很快验证；房地产是长期投资，其价格涨跌往往需要几年才显现。
有人向亚洲首富兼房地产大亨李嘉诚请教如何买房，李嘉诚也说了那句经典的话：地段、地段、还是地段！
有关地段价值，我们容后详表。在此，我们需要先搞清楚一个问题：买房看地段，更要看买入这个地段的时机和眼光。
在高速城镇化发展过程中，很多城市如摊大饼一样向外扩张，早些年买入新城地区的房子，后来享受到城镇化红利。新城区、郊区的房子随着周边配套设施的完善，房价稳定上涨，买房人都赚了。
但随着“大水大鱼”时代结束，这种买郊区、闭眼买的时代过去了，方法失效了。
有的人说：那就买城市超级核心区吧！
这又犯了刻舟求剑的错误。因为城市超级核心区房价已经很高，周边配套非常成熟，意味着配套推动房价上涨的红利已经没有。
去年年底以来，城市核心区很多老破小二手房跌价，反而将核心区的新房价格带歪了，如果去年高价买入超级核心区的房子，估计今年已经下跌了。
这就是让很多买房人感到困惑的地方——买新城不行，买超级核心区也不行，那该买哪里？
其实，不是城市超级核心区的房子不好，而是买入时机不对，现在是这些房子价格高估的时间。之前大部分买房人担心郊区的房子跌，纷纷回城买房，资金流向推动了城市超级核心区的房价被高估。如果此时买，结果可能要站岗一段时间。
举个例子，丰台科技园板块是大家都看好的板块，因为这里经济增长速度快、就业结构稳定，又有东西城区、丰台区、海淀区的外溢改善买房需求支撑，丰科园板块房价水涨船高。
从2011年到2023年，丰科园部分新盘的开盘价：
2011年中海九号公馆3.2万元/平米；
2015年京投银泰西华府4.2万元/平米；
2019年中铁诺德春风和院6.7万元/平米；
2024年，丰科园核心区“郭公庄两兄弟”中建云境和中海丰和叁號院销售指导价9.2万元/平米。
这说明什么？
既说明丰科园板块房子保值增值的确定性，又说明丰科园板块的超级核心地段的房价已经比较高了。
地利篇
看到房小评提出丰台、提出丰科园，估计很多读者朋友会问：朝阳不香吗？海淀不香吗？啥时候轮到丰台了？啥时候轮到丰科园了？
从总量上，海淀和朝阳固然排在丰台之前，但是从GDP增速上，丰台区2023年高达6.5%，高于全北京市平均增速，也高于朝阳和海淀。
上述讲了买入时机的问题，就如20年前闭眼买一线城市房子，已经实现几倍的收益。从北京市近几年的经济增速、产业结构等维度来看，房小评认为丰台区是潜力最大的区域之一。
这个问题，我们再稍微展开讲两点：
1、丰台区的产业结构决定就业稳定。买房的前提是就业和收入稳定，这点毋庸赘述。但是宏观经济和产业周期决定了，有些地方的高收入工作机会在减少，所以这些地方的房价就会受影响。
反过来看，丰台区的主要商务中心，无论是丽泽、还是丰科园总部基地，都是高端制造业、金融业的央企、国企为主，以及围绕这些企业做配套服务的民企，一般都是“理工男”类型的企业，具有技术优势和竞争壁垒。这是丰台区为代表的北京西南地区房地产市场稳定繁荣的基础。
2、丰台区的固定资产投资增速很快。拉动经济增长的三驾马车是投资、消费和出口，这些年大家都不愿意讲投资，都愿意说消费是经济增长的主力。但是另一方面也都意识到，随着城镇化红利见顶和房地产消费下降，固定资产投资正成为各区最宝贵的经济增长动力。
一个大项目就能让一个区的生产总值起来。丰台区2023年固定资产投资完成784.9亿元，增速高达19.6%，位居城六区第一，全市第二。此处敲黑板——此时的固定资产投资意味着很多大项目在落地，就业机会更多。
上面提到了丰科园超级核心区房价13年间上涨了1.8倍（新房单价从3.2万元涨到9.2万元），那么丰科园这个板块就是咱们今天讲的地利篇的核心。
截至2023年11月底，丰科园总收入已经突破3619亿元。人均产出早在4年前，就达到了364.9万元/人，是北京人均产出的19倍，地均产出377.1亿元/平方公里。在北京一区十七园中，能排到第二。
丰科园内300余栋总部大楼吸纳了近30万产业人群，实现了以全区1%的面积，贡献全区30%税收的优异成绩。
但是，如上所述，丰科园超级核心区的房价已经很高，要想买到新房“潜力股”，显然要沿着丰科园的外溢购买力方向去寻找。
而且，丰科园板块内核心区建设已经饱和，产业和居住向外扩张是必然。
那么，这个外溢方向在哪儿呢？
做投资的人都明白：对照政府规划图找机会。
2024年3月29日下午，“2024北京丰科园向南规划及轨交发展论坛”召开。在会议上，北京市规划和自然资源委员会丰台分局规划科科长谯贇介绍：
羊坊东临南苑森林湿地公园、西临永定河、北接中关村丰台科技园、南接大兴区新媒体产业基地。
作为京雄高速的起点，羊坊区域位置得天独厚，一道绿隔生态资源也非常优越，是居住功能空间和服务功能空间的承载地。
打开地图一看，从中关村丰台科技园沿着笔直宽阔的丰科路向南约3.8公里，正是羊坊。房小评的视角停在一个点：中建壹品·花香壹号。
人和篇
看准时机，选对板块，还要再注意一点：在选房环节上，要选靠谱开发商的高品质楼盘。在《有些买房经验，直到交付才知道！》一文中，房小评总结了选房要选区域品质TOP1的项目，如果再加上一个口碑极佳的开发商，那才是“双保险”。
花香壹号正好符合这个要求，开发商是中建壹品，房小评给大家重点介绍下：
1、靠谱：中建壹品是中建三局旗下专业房地产投资开发运营平台，隶属于世界500强央企上市公司中国建筑，中国房地产开发企业前50强。自入京以来三载九盘，每个项目都有好口碑。
2、实在：房子还未正式销售，中建壹品先在项目西侧修建一个约1.1万平米的市政公园；为了让业主享受到真正的通勤便利，据说，开发商与北京市公交公司洽谈，设计了从项目直接到地铁站的公交专线。
除了开发商的靠谱和实在之外，花香壹号的配套和产品也很有改善型住宅的特点：
配套上：
在交通配套上，花香壹号到丰科园中心，目前有一条双向六车道的宽路丰科路直通，房小评亲测，从羊坊到丰科园中心开车时间不到15分钟。
目前拥有“三纵”：京开高速公路、樊羊路、丰科路；“三横”：南四环、京良路、南五环；以及“三轨”：地铁9号线、4号线、房山线的交通配套。
在商业配套上，花香壹号可快速到达丰台科技园商圈、丽泽商圈、五棵松商圈，拥有多元商业：丰科万达、华熙live、荟聚、山姆会员店、永旺梦乐城、花乡奥莱等。
在教育配套上，花香壹号周边有阳春小学，去年8月被纳入丰台五小教育集团。丰台五小是丰台区最优质小学之一，在丰园路东侧，规划的教育用地拟引进北大附中（以政府公布消息为准）。
以上信息说明，花香壹号的优质规划配套资源正处于落地过程中，这正是区域价值起飞的前夜，此时买入的，才是具有保值增值潜力的房子。
产品上：
花香壹号以“王熙别业”、“父子尚书”等在地文化打造了“花香芳园，香凝六卷”的主题园林，约1.1万平贴身绿地公园+约2.5万平栖居自然府苑，美轮美奂，建议大家去售楼处亲自感受。
另外，在黑科技加持之后的花香壹号，不仅实现了超高得房率，让约88平米户型产品具有了约100平米的室内空间，还在产品设计中，满足了中高端改善阶层的需求，几个主力户型都各有卖点：
1、建面约88平米的中户三居两卫
约88平米的户型是市面上常见的三居两卫主卧套房设计，但房小评发现，这个户型的每个空间面积，却和市面上103-109平米的同类户型不相上下，甚至更大。
比如客厅，约3.8米的面宽，基本上是110平米户型常见的尺寸，约5.1米的进深也确保了收纳空间的充足。
餐厅在这个户型中是相对独立的，而且还贴心的配上了餐边柜。
约3.4米的主卧面宽确保了居住的舒适度，细心的买房人不难发现，这个中间户型居然实现了双明卫，确保室内的通风和采光。
此外，这个户型还有能放下双开门冰箱的U型厨房，三分离的卫生间和独立的家政间，功能十分强大。
可分可合的北向双次卧，也为不同时间段下的家庭需求留出了充分的改造空间。
户型面积上“瘦身”一圈，使用空间却如此丰满，秘诀在哪？从户型图上的赠送面积分布，就能看出一二。通过设计，南北均有可扩展的生活空间。这个入门户型，也是花香壹号能遥遥领先的关键！
2、建面约90平米的边户三居两卫
对于喜欢社交客厅的年轻人，建面约90平米的三居边户更是舒适居住与时尚生活的两者兼得。
约9.4米的L型客厅大飘窗，中间没有任何立柱遮挡，一眼望去的风景画轴是这个户型的精髓所在。
超大的社交客厅适应多种功能环境，无论直播瑜伽教程、还是与好友一起玩VR，都能应对自如。
尤其那个可开可合的社交厨房，有着约10平米的空间，边角上放个可以推拉的餐边柜，容得下4-5个人一起操作。
打开厨房的L型拉门，与客厅连通的大空间，分分钟开个10人party。
关键是，这个户型只比约88平米入门户型多了2平米，享受年轻生活不用攒钱攒到而立之年。
3、建面约104平米的边户三居两卫
对于热爱阳光，希望多一间南向卧室的家庭，约104平米的三居户型可为花香壹号的高性价比之选。
约10米的南向大面宽让卧室拥有客厅般的明亮采光。同样的全明布局，将各空间紧密相接，做到了0空间浪费。
而且相邻的功能布局，也减少了室内动线的交错，感觉从客厅到卧室就是转个身的事。
这个户型的每一处空间收纳都经过精细揣摩，比如：入户玄关处做了背靠背的收纳墙；主卧卫生间是S墙设计，给客厅留出了一面餐边柜；客卫的向北延伸也为厨房腾出更多空间，完美解决以往这个面积段厨房小的痛点。
LDK的客餐区，既可以放下六人餐桌，也可以做成岛台，实现一家三口的小温馨。
作为改善家庭青睐的三面宽三居，这个户型的均好性让不少买房人眼前一亮。
4、建面约120平米的中户四居两卫
对于有四室居住需求的客户，花香壹号建面约120平米的四居户型不但考虑到了空间的高效利用，还有生活的静谧舒适。
经典四叶草户型，四居分列四角，各居室空间独立互不干扰。
一梯两户，配合独立玄关、独立家政空间、双卫设计，大大保护业主居住的私密性。
受预算限制多、生活节奏快、物品繁杂化等影响，大量的收纳空间成为精致生活的刚性需求，四室户型也不例外。
花香壹号在精装设计过程中敏锐洞悉这一需求，除了常见的玄关柜、卫生间手盆柜之外，还特别设置了独立家政间。
以约120平米户型为例，收纳总量约为20立方米，这是什么概念呢？相当于可储存20吨水的空间，换算成28吋行李箱的话，大概是120到140个行李箱的容纳空间。
从户型图中看出，南侧三面宽阳台与北侧双设备平台，让室内额外多出约15平米的使用空间。这样的空间感，堪比市面上140平米的四居户型。
最重要的是：中建壹品·花香壹号销售价约为6万+元/平米，足足比丰科园核心区新房便宜了2万元/平米，而且首次开盘价格还有优惠。真香！
唯与盛世共馥香，花香壹号样板间“五一”已绽放，感兴趣的朋友可以致电010-8880 8618，或前往北京市丰台区丰科园汉威国际广场一区一层，亲临现场感受。
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