[摘要] 反映房企盈利能力的核心指标如每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等，在2014年全面下滑。有机构在统计了96家上市房企2014年的年报后发现，A股房企整体净利增速大幅放缓。去年，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房企的业绩出现了下滑，占比近半。
谁吃掉了房企的利润？
“躺着”挣钱时代过去，利润缩水，已经成为房企不得不面对的残酷现实。
反映房企盈利能力的核心指标如每股、净资产率、毛利率、净利率等，在2014年全面下滑。有机构在统计了96家上市房企2014年的年报后发现，A股房企整体净利增速大幅放缓。去年，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房企的业绩出现了下滑，占比近半。
在基本面没有根本改观之下，这种下滑恐将是未来一段时间的常态。据中原地产研究部的统计，在已经公布2015年一季度报告的43家上市房企中，业绩同比下调的企业达到了31家，其中预减的企业达到了11家，预亏的企业也达到了11家，占比超过两成。
盈利能力不断下降
上海某房地产研究院研究员近日在接受时代周报记者采访时指出，从目前公布2014年年报的房企业绩来看，分化比较明显，即使是大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。
“这与企业项目布局和业务结构不无关系。”他分析道“其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以在2014年房地产市场相对不景气的情况下，营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中，且该区域楼市持续大幅降温，其营业收入和净利润情况皆不理想。目前市场正处于转型的阵痛期，利润率的下滑恐不可避免。”
2012年后，房地产市场分化程度不断上升。
2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化和洗牌进程加速。
成本费用的上升和房价下行对行业盈利空间形成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力的值指标仍延续了上年的上升势头，但是增速放缓，效率指标依然未能阻止惯性下滑的态势。
具体来看，在量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额均值为53.63亿元，同比增长21.90%。在比率指标方面，净资产率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。
一项统计了96家A股上市房企年报的数据也显示，2014年，96家房企的平均净资产率为-3.53%。尽管目前尚有30多家房企因各种原因未纳入统计，但这项指标呈现出负值，仍是颇为罕见的现象。相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均净资产率为9.79%。
2014年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股均值为近五年来的低水平。尽管盈利能力普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的高位。
在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低，沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。
时代周报记者注意到，即使是千亿元级的保利地产(12.65, 0.00, 0.00%)，2014年的净利润同比增长率也仅为13.36%，与2013年27.36%的同比增长率水平相比，下降了14个百分点；招商地产(31.64, 0.00, 0.00%)2014年净利润同比增长率为1.75%，2013年则为26.64%，增长速度下降了24.89个百分点。
同时，在杭州房地产界近10年来稳坐第二把交椅的滨江集团(18.14, 0.00, 0.00%)，2014年净利润同比下滑幅度超过了41.23%。而净利润“跳水”下滑则有同达创业(45.90, -0.20, -0.43%)和新潮实业(11.92, 0.00, 0.00%)，其净利润同比下滑幅度为110%和211.75%；深国商的净利润率从6575%骤减至-339%。
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