[摘要] 反映房企盈利能力的核心指标如每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等，在2014年全面下滑。有机构在统计了96家上市房企2014年的年报后发现，A股房企整体净利增速大幅放缓。去年，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房企的业绩出现了下滑，占比近半。
成本销售挤压利润
“很多人不知道的是，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别年均下降2.5个百分点和1个百分点的速度在快速走低，2015年的行业利润率很可能击穿10%红线。”兰德咨询近期发布的一份报告指出，近些年来，房地产行业的成本不断攀高，极大地挤压了利润空间。
据悉，土地和资金是房地产企业重要的两项成本来源。其中，随着一级开发等成本的提高，近年来土地成本也不断攀高。统计局的数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%，土地成交价款则增长1.0%。
值得注意的是，在竞争较为激烈的一线城市，土地成本尤其高企，并经常出现“面粉贵过面包”的现象。
当然，不同企业、不同项目的土地成本占比相差非常大。据兰德咨询监测，万达[微博]的平均土地成本占销售均价约10%，龙湖约18%，万科约25%。
而在资金成本方面，即使地产行业的龙头企业一样难以避免利息支出快速增长的局面。据兰德咨询统计数据显示，万科、恒大地产、保利地产[微博]、万达商业、中海发展(12.08, 0.07, 0.58%)和碧桂园这6家千亿元级房企利息支出均出现增长，增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。
同时兰德咨询推算，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。尽管降息在一定程度上减轻了资金压力，但在2014年的大部分时间，资金成本显然已成为房企的重大负担。
另外需要指出的是，税费负担也吃掉了不少的利润。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，占房价的13%-15%；各类规费、杂费，占房价的8%-12%—税费全部加起来，占房价的20%-25%，有些三四线城市甚至高于25%。
那么资金成本和税费到底吃掉了多少利润？兰德咨询上述报告对比房企利息支出、纳税额和净利润对比后发现，2014年，万科实现净利润157亿元，资金成本和纳税额合计是126.05亿元，与净利润之比0.79；金地集团(13.87, 0.19, 1.39%)净利润39.97亿元，资金成本和纳税额合计是44.95亿元，与净利润之比是1.12；招商地产[微博]实现净利润44.17亿元，资金成本和纳税额合计是50.28亿元，与净利润之比是1.34。
与此同时，由于整体供需关系逆转，从2013年开始，整体房价上涨乏力，去年部分区域市场甚至出现降价。这也进一步压缩了房企的利润空间。
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