横空出世碧泉湖，雨湖启新城

2019年3月22日，湘潭风平浪静，一次低调的企业工商登记变更就这样悄无声息的完成，一家市属企业更改了它的股东。它对于湘潭楼市的意义在于，通过这件事情，在雨湖，这个湘潭的传统城区与传统商业中心所辖范围内，一个终于可以和万楼区域平起平坐的地产板块即将兴起，它现在还不为人知，但在不久的将来，它会与万楼一起成为推动雨湖新城建设的商住地产双发引擎。

碧泉湖公园鸟瞰

这片土地，在官方的城建规划中，被称之为“湘潭市火车站北片区”，因为它最初是因为湘潭火车站的改扩建而启动规划的；在地产开发规划中，它被称为“赤马片区”，因为在未来会有一条被称之为“赤马路”的市政大道从它的核心区域横穿而过；在当地人心中，它是“护潭西”，因为在它过去还是乡村时，这里坐落着护潭乡西部几个主要村落；但是我相信，这片土地真正会被公众记住的地标，是它的市政核心项目——碧泉湖公园，它最终会以“碧泉湖板块”的名称立足于湘潭楼市。

碧泉湖公园大门（湘潭微生活拍摄）

碧泉湖与万楼的诞生，是湘潭河西雨湖区城市化发展的必然，但赋予它们的规划定位，则源起湘潭城市化建设中最艰难的部分——雨湖旧城区改造。

湘潭城市各区域城市发展卫星图示

作为湘潭传统的市中心，雨湖区的城区受历史与地理因素影响，长期被压缩在湘江与湘黔铁路之间的狭长条形地带。每一寸新城区的建设，基本都对应着一寸城市旧聚居区的拆除，做不到低成本大面积的占地开发。事实上，雨湖城区但凡涉及大规模拆迁的房产项目，基本都有因为拆迁受阻导致资金断裂以至于开发陷入停滞的经历，其中的绝大部分至今还处于时断时续的开发状况中，这与掌握大量廉价旧工厂用地与农地资源的岳塘和九华形成鲜明对照。由此形成长期以来湘潭地产市场的一大特色——城郊开发火热，而城市中心区反倒缺乏开发。为此，在新世纪个十年中市规划主管机构将雨湖的国土开发划分为南北两个大片区，如下图：

雨湖城市建设区域规划图示

其中的北片区全称“羊牯—赤马—万楼片区”，就是向北越过湘黔铁路铁道，将与雨湖城区交界的各个乡镇——护潭、先锋、昭潭及长城乡所辖农地全部转变成为城镇用地。此举为雨湖争得了城市化发展所必须的成片大面积且成本相对廉价的土地。于是北片区的每一片地块都被制定了相应的整体开发计划，其中位于东部的万楼地区对应的是“万楼新城”用于旅游及商住建设，而位于西部的羊牯塘地区对应的是“羊牯商业区”，专注于商业物流及特定工业产业开发；而位置居中的赤马路沿线的北部以湖南科大校园为中心，其开发以配合科大建设为主，而其南部便成为以“碧泉湖公园”为核心，以湘潭火车站改扩建工程为动力的“火车站北片区”开发计划。

火车站北片区区域规划图示

应该说，这是一片基础不错的大面积农地，兴建于上世纪六七十年代的大型水利工程“韶山灌区”有两条分支渠道从此穿过，其中流量较大的南渠道途径湘潭火车站，随即涵渠化，转变为雨湖区城市主要泄洪管道，被称之为一级渠，又被俗称为“护潭河”；而从北部分流出来，流量较小的另一支渠道，横穿护潭乡的三个自然村区域，明水明渠，成为护潭乡最重要的渔农及生活水源，因为其水源是从一级渠里分流出来的，故被称为二级渠。碧泉湖，就是在二级渠周边鱼塘水田基础上挖掘形成的。

碧泉湖（二级渠）周边区域原始样貌

其实，火车站北片区与碧泉湖最开始时是彼此独立的两个项目，前者是湘潭火车站改扩建工程一揽子设想中的一部分，而后者最初是曾经的护潭乡规划中的护潭农家乐休闲中心。但在2011年之后，随着湘潭火车站改扩建工程的一步步实施，“火车站北片区”与“碧泉湖”开始紧密联系起来，2013年，“湘潭市火车站北片区控制性详细规划”的出台最终确定了碧泉湖板块今天的模样。而就在前一年，随着国家开发银行注资湘潭火车站改扩建项目，一家专门承接相关执行工作的项目公司：开元发展（湘潭）投资有限责任公司成立，它最终以火车站周边土地一级经营商的身份与碧泉湖紧紧捆绑在了一起。

公司成立时管理团队集体合影

2013年确定的火车站北片区规划在细节上和今天的碧泉湖地产板块还是有不少区别的，但核心部分变动不大，整个区域北至北二环，南至湘黔铁路，西至建设北路，东至老湘九公路（未来的江南大道南段），区域北部以碧泉湖公园为核心，南部则以改扩建后的湘潭火车站为核心；整个区域的总面积大约3.5平方公里左右，其中城市建设规划用地总计超过300公顷。

注意示意图中左上角与右下角的划圈部分，在2013年初步确定区域开发范围时，左上角建设北路与北二环路交汇处地段并不在火车站北片区范围内，而右下角邻近步步高大道（现为莲城大道）的地段当时因为紧靠铁路线而被一并划入片区内。这两处地段是整个碧泉湖板块过去与现在之间的变动因素之一。

碧泉湖规划设计之初的草图样式（仅供参考）

但是，自2013年制定完成相关规划后，整整三年时间，火车站北片区相关基础建设并没有启动，基本处于停滞状态。主要原因有三：首先是资金有限，需要四处募集，而获得的资金首先要投放到火车站改扩建工程及南片区相关交通基础建设中；其次北片区开发所需的土地都属于护潭乡，对此湘潭市政府是有通盘考虑的，因为护潭乡的土地不仅仅要用来建设火车站北片区，还有对于雨湖区来说更为重要的“万楼新城”城建计划，当北片区运作公司“开元建设”尚未成立的2012年，专门用于运作“万楼新城”的城建平台“湘潭地产集团”就已经成立了，与开元建设当时市属企业下辖单位的二级地位不同，地产集团成立伊始就直属市府领导，由此充分展示了湘潭市政府对于护潭乡土地处置的思路：先东后西，万楼优先，火车站北片区开发进度也要服从这个节奏；除此之外，开元建设上级单位当时在此区域另有重要城建项目实施，那就是位于整个区域西侧的“建设北路延长线改造工程”。相比而言，其他规划都是后续内容，另外考虑。

当时的“建设北路延长线改造工程”开发计划示意图（局部）

然而就是这个“建设北路延长线改造工程”，一波三折，影响了整个火车站北片区开发进度，尤其是碧泉湖公园的建设。

“建设北路延长线改造工程”是一个BT模式（建设—移交）项目，由一群福建莆田籍投资人为核心的投资企业承担了相关基建工作的费用，开元建设的母公司经过多方商议，于2013年确定在建设北路两侧拿出650亩土地用于保障此项工程的建设投资回报，其中540亩土地可以由承担修路资金的投资企业组织进行挂牌交易，土地成交款列抵投资回报款，并且分期支付，此外多出的双方再按比例分配。之后合作双方按此方式成功进行了一系列土地开发运作，包括完成了建设北路延伸拓宽工程，建设了建北安置小区（城发雅园）一期，并成功拍卖出了三宗共计约100亩土地，这三宗地也成为了目前为止整个碧泉湖板块内仅有的招拍挂地价参照物。

当时招拍挂地块的位置示意图

   但是，时间进入2014年之后，在地产市场趋冷的大背景下，因为合作执行过程中的各种细节分歧，以及部分个人原因，参与建设北路开发的投资人群体内部出现动荡，伴随着债务纠纷与资金链危机，最终引发一系列司法纠纷，将相关各方都牵扯其中，其余波甚至延续至2018年。在此情况下，原有的土地合作已经无法继续进行下去，被迫中止。原有投资人群体或离场或退出，坚持留下的，在以出让土地持有公司股份等方式转让部分权益给相关第三方后，保留了部分土地权益，但也没有继续执行原有土地运作计划。整个建设北路延伸线改造工程所启动的土地开发计划在2015年之后便就此停滞了。

碧泉湖公园整体设计定稿

恰恰是在建北开发计划停滞之后的2016年，沉寂三年之久的火车站北片区两项关键性市政工程——碧泉湖公园与护潭西路几乎同时开始开工建造。至2018年下半年，基本完成主体工程，部分地段投入试运营，碧泉湖地产板块的真实雏形直到此时，方才显现。

工地现场

事实上，碧泉湖公园与护潭西路修建的过程，也是火车站北片区不断调整规划的过程。一方面是对区域所包括的地理范围的调整，将区域西北部原建设北路保障开发计划包含的地块全部纳入火车站北片区管辖中；同时根据行政划分调整，放弃了区域东南部居民密集的莲城大道（原步步高大道）地块；一进一出之间，虽然面积有所减小，但区域边界更加明显，更加凸显出板块的存在；更重要的是，这样的调整减少了部分拆迁成本，从整体上降低了区域地产开发的投入。

碧泉湖地产板块卫星全景图示

另一方面是对区域内各个地块的性质定位进行了调整，并在规划整体基本不变的情况下调整了部分地块的规划参数。调整后，压缩了商业类地产的开发，体现了整个区域内住宅类地产占主体的城建规划定位；同时，也通过土地性质的调整进一步突出碧泉湖公园周边地块在整个区域片区房地产开发领域里的中心地位，让“碧泉湖地产板块”变得更加名副其实。

碧泉湖地产板块区域规划修改对比

如图所示，调整前片区内主干道两旁密集分布商业用地，并细化成综合（棕）、商务（粉红）、商业（红色）等类型；而调整后，近半数的商业地块变性为纯住宅地块，同时整个区域内的房产开发地块被简洁的划分为纯住（黄）与商业（红）两类，一目了然。

此外，调整前，区域住宅类地块总面积约1270亩，而各种商业及商住两用综合类地块合计约有1225亩左右，两项地产开发地块合计总面积约为2500亩左右，这个规划基本遵照独立城市的模式规划，“中心为商，外围居住”，形成卫星城的格局。但经过调整后，住宅类地块总面积超过1500亩，而商业类地块的总面积被控制在590亩左右，两类地块的总面积约为2100亩左右，所空余出来的数百亩土地大部分被用于增添公共设施用地，如学校、医院及绿地等，既确立了住宅类开发的主流地位，同时还优化了与社会服务相关的居住环境，提升了区域内房地产产品的品质；而商业物业则被集中在火车站南北广场及交通干道区域，与湘潭原有城区融合，不再自成一体。

湘潭火车站南北广场及主干道贯穿效果图

除此之外，碧泉湖周边地块在做国土规划中还保留了一个重要的地价等级优势，那就是该区域的土地资源除邻近火车站区域的地块为三级国土外，其余土地均保留为四级国土。相比而言，与片区比邻而居的“万楼新城”莲城大道（原步步高大道）两旁土地都是二级国土，其余都是三级国土；与片区铁路相隔的雨湖老城区，其国土等级全部是二级。这样一来，就为雨湖的城市扩建提供了一处面积广大且相对廉价的难得国土资源，有利于未来的房地产开发。对此，开元建设也毫不避讳的将碧泉湖周边地段赞誉为“湘潭城市中心区内待开发的城中村最后的一块黄金”。

碧泉湖板块国土等级对比示意图

可以说，到此为止，政府规划和推动的“湘潭火车站北片区”已经完成前期工作，它从图纸中走出，通过碧泉湖与护潭西路两项核心市政工程直观的展示出其样貌。但接下来的完善与大规模建设政府绝不会再单方的投入；“以土地换资金”将是接下来区域经营者的工作重点，就像之前“万楼新城”做得那样，以土地为核心，以土地交易与开发为动力，去推动整个片区的开发，进而带动雨湖新城的建设。由此，带有强烈官方投资意味的“湘潭火车站北片区”需要退居幕后，为吸引外来投资人而创建“碧泉湖地产板块”呼之欲出了。

以碧泉湖开发区为背景的湘潭火车站效果图

为了更好的做这个“呼之欲出”，就有了本文开头所提到的低调股东变更，作为碧泉湖地产板块的一级土地开发商，开元发展（湘潭）投资有限责任公司从这一刻起，不再是湘潭城建投运作平台“城发集团”的下属企业，而是成为与“城发集团”一样，直属湘潭市政府的城建投平台公司。更重要的是，与碧泉湖邻近的万楼，其土地经营者“湘潭地产集团”同样也是这样的地位，这就意味着，从这一刻起，碧泉湖获得了与万楼同样的政策支持，有了与万楼相同的市场地位，雨湖同时拥有了两块大体量的城市扩建空间，湘潭楼市多了一个参与竞争的区域，湘潭房产消费者也多了一个选择。

开元发展（湘潭）投资有限责任公司工商资料变更示意

其实，这一切只是市政府在传达这样的信息：是时候了，干吧。

因此，在2019年的湘潭国土招拍挂交易平台上，很有可能出现来自碧泉湖畔的地块上市交易，问题在于刚刚获得新身份的开元建设是否积攒有足够的潜在客户供选择，而同时又会有多少客户关注到这片现在还尚未公开，隐藏在农田与村舍之后的土地呢？！

还是来看看，开元建设自己挂牌出来待售的土块资料吧：

一共4宗地，其中2号地与4号地必须同时购买，而3号地则是其中面积的地块，这三宗地都是纯住宅用地（二级住宅用地），都隔着护潭西路与碧泉湖公园的大门正对，确保良好的环境与交通条件；而作为碧泉湖区域难得的商住两用地，5号地面向未来的火车站北广场，地块面积不算大，但其容积率与建筑密度都比其他三宗地要高，这是鼓励多建高层塔楼的设置。

碧泉湖地产板块招拍挂地块实景位置示意

地块效果图位置示意

上述4宗地就是目前碧泉湖板块能够挂出的全部土地资源，对于这4宗地的优劣，仁者见仁，智者见智，不做过多说明。相信有意向者最关心的还是它们的报价。由于开元建设在公示各个地块资料时并没有发布其价格，因此只有根据周边历年的地价及地块本身的国土级别进行大致的判断。

碧泉湖周边招拍挂成交地块整体示意图

目前，碧泉湖板块区域内的市政工程还在进行中，而相关各项工作的继续推进，将与碧泉湖接下来的国土交易密切相关。市政府在此时升级开元建设的等级地位，立刻加速碧泉湖的国土交易工作亦是题中之义。在此背景下，要确保首次放出的土地能够成交，必定会综合考虑各方面因素，目前邻近万楼新城区域内三级国土的成交价在400～450万元/亩之间，则类推此次放出的4宗土地，报价应在350万元/亩的水平上下，具体根据容积率及地块区位应有50万元/亩幅度的调整。有兴趣的不妨关注一下，或者直接与开元建设联系沟通。

现在，作为一个全新的地产板块，我无法预测谁能够首先入驻其中，曾经的莆田商人并未走远，天元在此投资的学校已经开园，还有这个那个的迎来送往，一切都是悄然的。毕竟碧泉湖的诞生还在萌发当中，憧憬会与波折并行，能够明确的其实是它的意义，正因为有了万楼和碧泉湖这样邻近旧城区的新空间，雨湖城区在湘潭楼市中再不会可有可无。